지방 주택 시장 침체가 지속하면서 일부 지역을 '위축지역'으로 지정해야 한다는 목소리가 이어지고 있다. 대구 등 일부 지역의 경우 미분양 주택이 쌓여있는 데다 대규모 입주 물량까지 예정돼 있어 시장이 갈수록 악화할 수 있다는 우려다. ▷관련 기사: [집잇슈]6년째 잠잠했던 '위축지역' 지정 요구하는 이유(4월 19일)
다만 위축지역으로 지정해도 실효성은 낮다는 지적이 꾸준하다. 이미 상당 수준의 청약규제가 완화한 상황에서 위축지역으로 인한 혜택이 적고 '낙인효과'로 시장이 더욱 악화할 수 있다는 것이다.
전문가들은 위축지역 제도를 활용하되 실효성을 높이기 위해 위축지역에 대한 혜택을 추가해야 한다고 강조한다. 취득세와 양도소득세를 줄이고 분양권 매매 시 세금을 면제하는 방안 등이 거론된다.
'악성 미분양' 증가에…"위축지역 지정해야"
국토교통부가 최근 발표한 '2023년 4월 주택 통계'에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 7만 1365가구로 나타났다. 전달보다 1.0%(739가구) 감소했지만 여전히 많은 규모다. ▷관련 기사: 서울 미분양 훈풍…지방은 공급 급감에도 '제자리'(5월 30일)
악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 증가했다. 지난 4월 말 기준 전국 준공 후 미분양은 2021년 6월 이후 22개월 만에 최대치인 8716가구로 집계되면서다. 지난해 4월(6978가구)보다 24.9%나 늘어났다.
일부 지역을 제외한 지방 청약 경쟁률도 1대 1을 채 채우지 못하는 등 저조한 수준이다. 지난달을 기준으로 청약 경쟁률은 △대구 0.02대 1 △전남 0.04대 1 △울산 0.12대 1 △제주 0.12대 1 정도 수준이다.
대한주택건설협회(주건협)는 최근 국토교통부에 '조정대상지역(위축지역) 지정요건 충족 시 조속 지정'을 건의했다.
위축지역 제도는 2017년 도입된 규제지역 제도의 일부로, 규제지역은 △투기과열지구 △청약과열지역 △청약 위축지역으로 나눠서 관리한다. 다만 현재까지 위축지역으로 지정된 사례는 전무하다.
주택법에 따르면 위축지정은 직전 달부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 –1% 이하일 경우에 지정할 수 있다. 아울러 다음 세 가지 중 하나에 해당해야 한다. △3개월 연속 주택매매량이 직전 연도의 같은 기간보다 20% 이상 감소 △3개월 평균 미분양주택 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상 △해당 시도의 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 등이다.
주건협은 "대구(18.5%), 경북(12%) 지역에 전국 미분양 주택 중 30.5% 집중돼 우려가 커지고 있다"며 "신규 분양주택 초기 분양률이 크게 낮아지고 올해 입주예정물량(약 37만가구)도 지난해보다 늘어나 위험 가중이 불가피하다"고 밝혔다.
"실효성 확보해야" 목소리도
위축지역 지정으로 부정적인 효과가 더욱 크다는 목소리도 나온다. 위축 지역이 곧 '부동산 가격이 하락한 지역'이라는 낙인 효과를 줄 수 있기 때문이다.
송승현 도시와경제 대표는 "위축지역으로 지정하면 수요를 키울 수 있는 점도 있겠지만 부동산이 침체한 지역으로 낙인되는 부작용이 생긴다"며 "위축지역 지정을 통한 실효성이 낮다"고 말했다.
위축지역 제도의 실효성에 대한 논란은 끊이지 않는다. 현재 위축지역으로 지정되면 아파트 청약 자격 기준이 완화하는 등의 효과가 있다. 특히 거주지와 관계없이 청약 신청이 가능하고 청약통장 가입 1개월 후에도 1순위 자격을 얻을 수 있다.
그러나 이미 청약 규제 완화로 거주지와 관계없이 무순위 청약이 가능한 상황에서 큰 효과는 없을 것이라는 분석이다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "최근 청약제도가 완화하면서 이미 해당 지역이 아니어도 무순위에 지원할 수 있다"며 "청약 통장 사용기준이 완화한다는 이유 하나만으로 미래가치가 부족한 곳에 청약 수요가 몰리지 않을 것"이라고 내다봤다.
위축지역에 대한 인센티브를 추가로 부여해야 한다는 의견도 이어진다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "악성 미분양을 해소하기 위해서는 수요를 확대하기 위한 노력이 필요하다"며 "취득세와 양도소득세 등을 감면하는 방안에 대해 고려해 볼 수 있다"고 말했다.
주건협도 위축지역 제도 운용의 실효성을 높이기 위한 '위축지역에 추가 인센티브를 부여하는 방안'을 제시했다.
총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 배제하고 취득세를 감면(무주택자 100%·다주택자 50% 등)하는 방안 등이다. 또 미분양주택 매입 시 양도세를 면제하고 분양권도 보유기간과 관계없이 양도세를 물리지 않는 방안을 내놨다.
주건협 관계자는 "주택시장 침체가 우려되는 지역을 위축지역으로 조속히 지정하고, 규제지역에 상응하는 수준의 인센티브를 부여해야 한다"며 부동산 침체로 인한 리스크가 지역경제 전반에 확산하지 않도록 맞춤형 대응이 필요하다"고 말했다.
