김포와 고양, 구리, 하남 등 서울 인접 지역이 '메가시티 서울'로 재탄생한다면 전국 부동산 시장에 어떤 변화가 찾아올까. 수도권 지역이 서울 프리미엄을 함께 누리게 될 거란 전망과 '인서울' 개념이 퇴색될 수 있다는 시각이 공존한다. 서울의 범위가 달라져도 강남의 위상은 여전할 전망이다.
서울이 수도권을 흡수하면 비수도권, 지방의 입지는 더욱 좁아질 것으로 보인다. 안 그래도 지방에서 수도권으로의 인구 유출이 날로 심각해지면서 우려의 목소리가 커진다. 지방 소멸의 돌파구로 '메가시티 대구', '메가시티 부산' 등 대도시 중심으로 경쟁력 강화가 필요하다는 주장도 힘을 얻는다.
서울 넓어져도 강남 접근성이 관건
전문가들은 김포를 비롯한 수도권 지역이 서울시의 자치구화되면 수도 서울의 영향력을 향유하는 동시에 자치구라는 한계에 부딪힐 수 있다고 전망했다. 실제 편입이 현실화될 가능성은 낮지만 논의가 본격적으로 진행된다는 가정에서다.
윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "서울에 편입되면 지자체 급이 달라지고 예산과 교육 환경이 변화하는 등 가치가 상승하는 건 자명하다"며 "'서울에 산다'는 무형의 프리미엄이 수도권 전반으로 확장되는 이슈"라고 봤다.
김인만 부동산경제연구소장은 "서울에 대한 희소성이 사라지고 개별 구의 경쟁력이 중요해진다"며 "교통과 학군, 일자리 등 인프라가 집값을 좌우하게 될 것"이라고 내다봤다. 판교신도시나 분당신도시가 서울 프리미엄 없이도 자체적인 경쟁력을 통해 높은 시세를 형성하는 것처럼 행정구역 개편뿐만 아니라 그에 걸맞은 인프라 확충이 중요하다는 분석이다.
서울의 핵심 지역인 강남에 가까운 곳과 그렇지 않은 곳으로 양분될 가능성도 있다. 서진형 경인여대 교수(한국부동산학회장)는 "서울이 광역화되면 강남으로의 접근성이 집값을 결정하며 양극화될 것"이라고 강조했다. 이 경우 김포, 고양보다 과천, 성남 등 강남 근처 지역이 '메가서울'의 주도권을 잡게 되는 셈이다.
송승현 도시와경제 대표는 "현재 서울은 중심권과 외곽지역의 가격이 다르고 강남도 한강 쪽과 그렇지 않은 쪽의 가격 차이가 존재한다"며 "메가서울이 돼도 격차는 유지된다"고 강조했다. 이어 "신축 아파트가 갖춰진 지역이 시장을 주도하고 그렇지 않은 지역은 인기가 덜할 것"이라고 예상했다.
서울 편입론의 효과는 아직까지 미미하다. 실제 김포가 서울 편입을 추진한다는 소식에 부동산 시장이 들썩이긴 했지만 실제 가격 변동으로 이어지진 않았다. 한국부동산원에 따르면 11월 첫째주(6일 기준) 김포의 주간 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 보합세를 유지했다. ▷관련기사: 서울 편입 추진 김포 가보니...'글쎄'
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "일자리나 접근성 등 조건이 하나도 바뀌지 않은 상태에서 서울 편입만으로 시세가 오르진 않을 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 "일부 매도 호가를 올리고 매물을 거두는 사례는 있지만 현실화 가능성이 낮아 '찻잔 속의 태풍'에 그칠 것"이라고 봤다.
지방소멸은 어쩌라고…지방도 메가시티로
수도권에 인구 절반이 쏠린 상황에서 국토 균형발전은 국가적 과제다. 윤석열 정부는 지난 7월 '지방시대위원회'를 대통령 소속 자문위원회로 출범시켰고 최근 '지방시대 종합계획(2023-2027)'을 발표했다. 지방의 자치역량을 강화하고 양질의 교육과 일자리 인프라를 확충하는 게 핵심 내용이다.
국민의힘이 당론으로 삼은 '메가시티 서울'은 이 흐름에 정면 배치되는게 아니냐는 반발을 불러왔다. 더불어민주당 경남도당은 지난 8일 "메가서울의 다른 말은 비만서울"이라며 "박완수 경남지사는 서울 확장을 통한 지역소멸에 대한 분명한 입장을 밝혀야 한다"고 규탄했다.
한국은행이 지난 2일 발표한 '지역간 인구이동과 지역경제' 보고서에 따르면 우리나라 수도권은 11.8%의 국토에 50.6%의 인구가 몰려 세계적으로도 이례적인 수준의 집중도를 보인다. 특히 청년(19~34세)들이 지방을 떠나 서울로 향하고 있다. 2015~2021년중 수도권 인구 증가에 대한 청년 유입 기여율은 78.5%였다. 반대로 인구가 감소한 동남, 호남, 대경권에서 청년 유출의 기여율은 각각 75.3%, 87.8%, 77.2%에 달했다.
서울과 지방의 인구 양극화는 주택가격 양극화로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 9월 수도권의 종합주택 평균 매매가격은 5억6136만원으로 지방권(2억3300만원)의 두배를 웃돈다. 서울의 경우 8억1489만원으로 전남(1억3467만원)의 6배가 넘는다.
게다가 지방 분양시장은 '소화불량' 상태다. 9월 기준 미분양 물량은 대구가 1만501호로 가장 많았고 경북(7680호), 충남(5814호)이 뒤를 이었다. 반면 서울은 914호 수준이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지방은 주택 수요 대비 공급이 많으므로 인구 동태를 파악해 수급조절을 할 필요가 있다"고 지적했다.
지방의 활로 모색을 위해 대구와 부산, 광주 등 주요 도시를 중심으로 '메가시티'를 조성해야 한다는 목소리도 나온다. 윤지해 위원은 "메가시티 구상 자체가 서울뿐만 아니라 대구, 부산 등도 포함하고 있다"며 "구체적인 마스터 플랜이 나오면 지방도 광역시 중심으로 재편될 것"이라고 말했다.
김인만 소장은 "지방도 분권화를 벗어나 '메가시티'로 나아가야 한다"며 "과거 경남도청이 부산에, 경북도청이 대구에 있던 것처럼 경남과 부산을, 경북과 대구를 다시 합치는 흐름"이라고 설명했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "메가서울이 되더라도 지방 사람들이 삶의 터전을 버리고 오진 않을 테니 대구, 부산 등 인근 대도시로 향할 수 있다"고 봤다.
서진형 교수는 "행정지휘체계를 시군구 읍면동이 아닌 시군구로 간소화해 메가시티에 대한 종합적인 검토를 할 필요가 있다"며 "경제 활동과 산업 분산 등으로 지역경제가 활성화돼야 지방 부동산도 활기를 되찾을 것"이라고 말했다.<시리즈 끝>
