올해 들어 공모형 부동산 펀드 출시가 늘고 완판 행진이 이어지고 있다. 하지만 여전히 사모 위주의 성장이 지속하면서 공모형 부동산 간접 투자로 유인을 확대하기 위한 정부의 활성화 대책이 나왔다.
이를 계기로 공모형 부동산 펀드 시장이 확대될 것이란 기대감이 있지만 최근 사모형 해외 부동산 펀드를 중심으로 위험 요인이 부각되면서 불안감도 동시에 제기되고 있다.
◇ 공모형 갈 길 멀다
17일 한국펀드평가에 따르면 올해 국내 운용사가 출시한 공모형 부동산 펀드는 18개다. 지난해 10개의 공모 펀드가 판매된 것과 비교하면 괄목할 만한 증가다.
이 중 해외 부동산에 투자하는 펀드는 무려 12개로 유럽과 일본 부동산 상품 비중이 크다. 주로 오피스 빌딩이 대부분이지만, '이지스글로벌공모'와 '키움히어로즈미국물류포트폴리오부동산'은 물류센터에 투자하는 상품으로 투자 자산을 다각화했다.
이 같은 공모형 부동산 펀드 성장에도 불구하고 부동산 간접투자시장에서 공모형이 차지하는 비중은 10%를 밑돈다. 여전히 기관이나 고액자산가 중심의 사모펀드가 대부분이라는 설명이다.
키움증권에 따르면 부동산 간접투자는 2016년 105조원에서 2018년 162조원으로 54% 성장했다. 하지만 이중 공모 부동산 펀드는 2016년 5조원에서 2018년 6조원으로 증가 폭이 미미했다.
◇ 세제 혜택 투자 유인될까
이에 따라 정부는 지난 11일 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표했다. 세제 혜택과 함께 우량 자산을 공모 사업자에게 공급함으로써 공모 리츠와 공모 부동산 펀드에 대한 투자 유인을 확대하겠다는 방침이다.
세제 부문은 5000만원 한도로 일정 기간 이상 투자할 경우 배당소득에 9%로 분리 과세하기로 했다. 일반 과세 대비 약 0.4%포인트, 종합 과세 대비 약 2%포인트의 수익률 개선이 가능하다.
여기에 재산세 분리과세로 공모 수익률이 사모 대비 연 0.34%포인트 개선된다.
라진성 키움증권 연구원은 "이번 방안에 우량 신규자산 공급, 국민의 투자 유인 확대, 안전한 투자환경 조성, 다양한 상품개발 및 수익성 개선을 위한 규제 합리화를 포함해 공모형 부동산 간접투자를 활성화하고자 했다"며 "특히 우량 자산공급과 앵커 리츠 조성 등에 대한 내용도 포함돼 본격적인 리츠 시장이 열릴 것"으로 평가했다.
◇ 투자자 불안은 여전
다만 투자자 불안은 여전하다. 최근 사모형 펀드를 중심으로 한 금융투자업계의 해외 부동산 투자에서 리스크 요인이 곳곳에서 감지되면서다.
최근 KB증권이 올해 판매한 3200억원 규모 해외 부동산투자 사모펀드가 현지 투자사의 계약 위반으로 투자금의 일부 손실 가능성이 부각됐다.
KB증권, NH투자증권, 키움증권이 발행하고 신한금융투자가 판매한 4600억원 규모의 독일 헤리티지 부동산 파생결합증권(DLS)도 개발 사업이 지연되면서 손실 가능성이 제기되고 있다.
수면 위로 떠오른 리스크 외에도 유럽을 중심으로 부동산 경기 둔화 우려가 커지면서 매각 시 제값을 받지 못하게 될 가능성도 불안 요인으로 떠오른다. 이런 우려는 부동산 간접투자 활성화에 걸림돌이 될 수 있다.
자산운용업계 관계자는 "공모형 부동산 펀드는 확실하게 안정적으로 임대수익을 확보할 수 있는 안전 자산을 담고 있어 사모 펀드와는 리스크 면에서 차이가 있다"며 "부정적인 인식이 형성될 순 있지만 커지는 세제 혜택과 정부의 우호적인 정책 확대에 주목할 필요가 있다"고 내다봤다.
