"지금이라도 아파트 분양을 받을까?"
쏟아지는 신규 아파트 분양물량을 바라보는 수요자들은 불안하다. 점점 오르는 분양가를 보면 더 늦기 전에 청약통장을 써야하는 게 아닌가 하는 조바심이 들기도 하고, 덜컥 분양을 받았다가 집값이 떨어지면 어쩌나 하는 걱정도 적지 않다.
전문가들은 "실거주 용도라면 청약통장을 꺼내 들어도 좋은 때"라고 입을 모은다. 새 집을 마련해 주거 여건이 나아진다면 설령 집값이 조금 하락하더라도 감내할 수 있기 때문이다.
다만 차익을 얻기 위한 수단으로 청약에 나선다면 신중을 기해야 한다는 지적이다. 열기가 가득한 분양시장에서 내 집 마련을 계획하거나 목돈 만들기를 기대하는 수요자들이 짚어봐야할 할 점을 하나하나 풀어봤다.
| ▲ 지난달 말 1순위 쳥약에서 평균 274대 1의 경쟁률로 청약 마감된 동대구 반도유보라 모델하우스 (사진: 반도건설) |
◇ '자금계획'은 세웠나요
청약 통장을 꺼내들기 전 반드시 거쳐야하는 과정은 자신이 동원할 수 있는 자금이 어느 정도 되는지 확인하는 일이다. 집은 일반적으로 개인 보유자산의 70% 이상을 차지한다. 기업으로 따지면 투자 전 재무건전성 체크가 꼭 필요한 셈이다. 전문가들은 준공 전까지 분양대금의 절반 가량은 확보할 수 있어야 한다고 조언한다.
부동산서비스업체 센추리21코리아의 김희선 전무는 "웃돈이 붙기만을 바라고 자기자금이 부족한 상태에서 대출을 최대한 받겠다는 생각으로 투자하는 것은 금물"이라며 "향후 시장의 변동성이나 소득수준의 변화 등을 감안해 분양가를 감당할 수 있는지 판단해야 한다"고 말했다.
◇ 분양가 잘 따져보시구요
분양가가 적정한지 따져보는 것은 기본 중의 기본이다. 인근 지역 기존 아파트 시세와 비교하는 것은 물론이고, 지금은 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되는 지역이라고 해도 그 웃돈이 얼마나 갈지는 모르는 만큼 자기 나름의 기준을 정해놓고 접근해야 한다. 이를 테면 서울 도심권은 3.3㎡당 2000만원 이하, 위례는 1800만원 이하로 기준을 잡아두는 식이다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "민간택지에서 분양가 상한제 규제가 사라진 데다 분양 성적도 좋기 때문에 분양가 인상 흐름은 하반기에도 이어질 것"이라며 "분위기에 휩쓸리지 말고 개인적인 '가격 마지노선'을 정해두고 선별 청약해야 한다"고 주문했다.
◇ 필요없는 옵션은 빼세요
청약하기 전 모델하우스 방문은 필수다. 신도시 등 공공택지 아파트의 경우 분양가 상한제가 적용돼 표면적인 분양가는 낮더라도 옵션 비용이 3.3㎡당 100만원 가까이 붙기도 한다. 따라서 필요한 옵션 품목을 눈으로 확인한 뒤 선택해야 한다.
위례신도시 한 모델하우스 분양상담사는 "시스템 에어콘의 경우 많게는 600만원 정도하고 붙박이장도 100만원을 호가한다"며 "본인이 실거주해 직접 쓸 게 아니라면 과감히 제외하는 게 낫다"고 조언했다.
◇ 웃돈 욕심은 금물입니다
민간택지는 계약후 6개월, 공공택지는 1년이 지나면 분양권을 전매해 시세차익을 챙길 수 있다. 위례신도시 같은 곳은 분양권 가격에 웃돈(프리미엄)이 1억원씩 붙기도 하지만 웃돈 시세는 시장 관심도에 따라 변동이 크다는 점에 유의해야 한다.
더구나 분양권에도 양도소득세가 붙기 때문에 실제 손에 쥐는 돈은 생각보다 적을 수 있다. 양도세율은 보유기간 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상이면 기본세율(6~38%)이 적용된다. 일부 중개업소에서는 이를 줄이기 위해 '다운계약'을 유도하는 데 적발되면 중개인, 매도·매수자 모두에 과태료가 부과된다.
| ▲ 분양권 보유기간 및 액수에 따른 소득세율 |
◇ 공급 많은 곳은 피하시구요
실거주용이든 투자를 위한 청약이든 공급이 몰린 지역은 피하는 것이 상책이다. 수도권의 평택 용인 등 분양이 많았던 지역 뿐 아니라 대구 부산 등 최근에 높은 청약경쟁률이 나타나는 지방광역시도 입주 시기에 매물이 쏟아지면 가격이 떨어질 수 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "세종시의 경우 워낙 많은 물량이 나오다보니 최근에는 대전지역 주택시장에까지 영향을 미치는 상황"이라며 "청약제도 개편으로 가(假)수요가 많아진 만큼 분양 때 인기가 입주 후에는 거품처럼 꺼질 수 있다"고 말했다.
◇ 청약자격 꼼꼼히 살피세요
쳥약경쟁률이 높은 단지를 뚫으려면 특별공급과 지역우선 배정 물량을 노리는 것도 방법이다. 특별공급은 ▲신혼부부 ▲다자녀가구 ▲노부모부양 ▲생애최초주택구입 ▲일반(기관 추천자, 장애인, 보훈대상) 등 해당 항목에 따라 평생 1회에 한해 받을 수 있다. 배정 물량은 각 항목에 따라 3~10% 가량이 되는데 합치면 전체 물량의 3분의 1 가량 된다. 위례 우남역 푸르지오의 경우 전체 620가구 중 193가구가 특별공급으로 먼저 공급된다.
또 분양시 해당지역 거주자에 우선공급되는 제도도 활용할 만하다. 지역우선 배정을 받기 위해서는 해당 지역에 1년 이상 거주해야 한다. 신도시급 택지지구(66만㎡)의 경우 서울과 인천은 해당지자체 50%, 수도권 전체 50%로 배정되며, 경기도는 해당 시·군에 30%를 우선 배분한 뒤 경기도 20%, 수도권 전체 50% 등으로 배정된다.
