주택시장이 또 한 번 폭풍전야다. 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 있어서다. 일본의 경제보복 등 대내외 이슈로 속도조절에 나선 분위기이지만 시행 가능성은 여전히 크다. 집값 과열을 주도하는 강남 재건축 단지가 정책 타깃이 될 전망이다.
그 동안 정부는 집값 안정을 목표로 시장이 과열될 때마다 강력한 규제로 맞불을 놓았다. 급한 불을 끄는 수준의 효과는 있었지만 그 효과는 매번 단기에 그쳤다. 규제 중심의 부동산 대책이 반복됐던 이유다.
민간택지 분양가상한제를 바라보는 시선도 다르지 않다. 실제 꿈틀거리는 집값을 다시 안정시키는 효과를 기대할 수 있을지, 만약 그렇다면 효과는 언제까지 이어질지에 대한 의견이 분분하다. 주택 실수요자들의 고민이 또 한 번 깊어지고 있다.
◇ 9.13 대책 약발도 끝났다?
2017년 6월19일, 문재인 정부는 첫 부동산 정책을 발표한다. 전 정부에서 완화했던 LTV와 DTI 등을 강화하고 전매제한기간을 늘리는 등의 내용을 담았다.
채 두 달이 지나지 않아 8.2 대책도 내놓는다. 예상과 달리 오히려 집값이 더 올랐기 때문이다. 한국감정원에 따르면 8.2 대책 발표 전인 7월 마지막 주(2017년) 서울 아파트 매매가격은 0.33% 올라 전주보다 0.09%포인트 확대됐다.
8.2 대책은 당시만 해도 가장 강력한 규제책이라는 평가를 받았다. 서울 11개구를 투기지역, 경기 과천시와 세종시 등을 투기과열지구로 지정하며 규제지역으로 묶었다. 또 재건축초과이익환수 등 집값 상승을 주도하던 재건축‧재개발 단지에 대한 규제 내용을 포함했다.
효과(?)는 있었다. 8.2 대책 발표 후 5주 동안 서울 집값 변동률은 마이너스를 기록했다. 문제는 그 이후였다. 재건축에 대한 규제를 강화하자 오히려 재건축 희소성이 부각되면서 2017년 말부터 이듬해 초까지 시장이 과열되기 시작했다.
결국 2018년 2월20일 정부는 재건축 안전진단 정상화를 발표하며 재건축에 대한 투자자들의 기대치를 낮췄다. 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 시행(8.2 부동산 대책 포함)되면서 시장은 다시 한 번 잠잠해진다.
이번에는 여의도~용산 개발 이슈가 집값에 불을 붙였다. 3개월 가량 잠잠하던 시장은 7월 초부터 본격적으로 오르기 시작하더니 8월 들어선 과열 양상을 보였다. 8월 마지막 주 서울 집값 변동률은 0.45%까지 오른다. 이에 정부는 서울 동작과 동대문, 종로와 중구 등 4개 지역을 투기지역으로 추가(8.27 대책)했고, 이후 새로운 부동산 대책 발표를 예고한다.
주인공은 8.2대책보다 더 강하다는 9.13 대책이다. 이를 통해서는 다주택자 조세 부담을 강화하고, 규제지역 1주택 이상 대출을 막으면서 돈줄을 조였다. 규제와 동시에 3기 신도시 등 수도권 주택 공급 대책을 발표하면서 당근도 제시한다.
9.13 대책은 앞선 대책들과는 다르게 꽤 효과를 봤다. 서울 집값 변동률은 11월 2주부터 6월 3주까지 32주 연속 마이너스를 기록했다. 대출 문턱이 높아지고, 글로벌 경기도 침체된 영향이다.
그렇지만 이제 9.13 대책 약발도 거의 사라지며 하반기 들어 집값이 다시 오르기 시작했다.
고준석 동국대 겸임교수는 "정책으로는 단기간 집값은 잡을 수 있지만 중장기적 관점에서는 결국 수급이 중요하다"며 "9.13 대책도 1년이 채 안 된 상태에서 집값이 다시 오르는데 정책이 잘못됐다기보다는 시장의 힘이 정책을 뚫고 나오는 것"이라고 지적했다.
◇ 민간 분양가상한제, 약발 통할까
이번에 정부가 꺼내들 카드는 민간택지 분양가상한제다. 집값이 다시 오를 조짐이 보이는 곳은 강남을 비롯한 수도권 주요 재건축단지라는 판단에서다.
특히 재건축 사업장은 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양제 전환을 검토하기도 했다. 분양가상한제를 적용하면 분양 방법에 상관없이 분양가를 통제할 수 있다. 정부가 분양가상한제 확대 시행을 사실상 공식화한 이유다.
이번 대책 역시 효과를 두고 논란이 많다. 시장에서는 과도한 규제로 집값을 잡기는커녕 주택공급 부족을 야기해 가격을 올리는 역효과가 발생할 것이라는 지적이 대다수다.
이에 반해 집값을 잡는다는 분석 결과도 존재한다. 국토연구원은 민간택지 분양가상한제가 적용되면 서울 집값이 1.1%포인트 하락할 것으로 예측했다. 분양가는 기축 아파트 가격에도 영향을 주는데, 고분양가를 막으면 자연스레 주변 집값도 안정화될 수 있다는 것이다.
무엇보다 재건축‧재개발 단지에 대한 개발이익이 감소해 투자수요 등 쏠림 현상이 완화되고, 높은 분양가로 인한 주변 집값 상승도 막을 수 있다는 게 국토연구원 분석이다.
열쇠는 공급자, 즉 정책에 직접적인 영향을 받는 재건축‧재개발조합이 쥐고 있다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "사업자가 분양가상한제 적용을 받으면서도 주택을 공급한다면 주택 공급 부족에 대한 우려도 줄어들고, 공급가격도 저렴해져 정부가 기대한 효과가 나타날 수 있다"며 "하지만 수익성 악화로 사업자들이 주택 공급을 미루면 상한제 적용을 받는 단지가 많지 않아 일시적 후광 효과에 그칠 수 있다"고 말했다.
