정부가 수도권 주택공급에 속도를 내고 있다. 6월 이후 과열됐던 집값이 점차 안정세에 접어들고, 3기 신도시에 대한 무주택자의 관심이 높다는 사실이 확인되자 사전청약을 통해 시장에 남아 있는 불안 심리를 잠재우겠다는 취지다.
내년 7월부터 시행되는 1차 사전청약 대상지로는 하남 교산과 고양 창릉, 인천 계양 등 3기 신도시가 중심이다. 3기 신도시 조성이 속도를 내고 교통망 구축 등에서 1‧2기 신도시보다 낫다는 평가를 받고 있어 내 집 마련을 계획하고 있는 3040세대의 관심이 커질 전망이다.
다만 당초 예상(7만가구)보다 사전청약 물량이 1만가구 줄었고, 태릉골프장과 과천정부청사 부지 등 핵심 입지가 이번 대상에선 제외되면서 이른바 '패닉 바잉'을 완전히 잠재울 수 있을지는 미지수다.
◇ 6만가구 사전청약, 집값 불씨 잡는다
정부는 8일 제6차 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 3기 신도시 등 사전청약 추진방안 등을 발표했다.
이 자리에서 홍남기 경제부총리는 "8.4 공급대책 이후 한 달이 지난 현재 나름의 성과가 나타나고 있다"며 "상당 지역에서 가격이 하락한 거래가 나타나는 등 시장에서 쏠림현상이 많이 완화됐다"고 자평했다.
정부가 8.4 공급대책 발표 후 한 달 만에 사전청약 추진방안을 공개한 것은 최근 수도권 주택 매매시장이 안정되는 추세에서 구체적인 주택 공급 시기를 공개해 젊은 층의 내 집 마련에 대한 불안을 덜기 위한 조치다.
최근 수도권 주요 분양단지 청약 당첨 가점은 60점 후반으로 젊은 수요층은 당첨을 기대하기 어려운 상황이다. 여기에 전셋값 불안도 지속되고 있어 내 집 마련이 간절한 3040 세대의 패닉 바잉이 계속될 수 있다는 우려가 남아있던 게 사실이다.
이에 정부는 3040 세대가 내 집을 마련할 수 있는 주택공급 확대에 대한 신호를 적극 내보내고 있다. 법인 부동산에 과세를 강화한 영향으로 법인 보유 아파트 매물이 지속적으로 늘고, 등록임대주택 중 연말까지 46만8000호가 자동 말소될 예정이라 이 중 상당수는 시장에 매물로 나올 것이라는 게 정부 분석이다.
여기에 사전청약을 통해 3~4년 내에 '내 집'에 입주할 수 있다는 신호를 보내 주택시장 안정을 굳혀가겠다는 의도다.
홍남기 부총리는 "국민들이 안정적인 주택공급을 체감할 수 있도록 2022년까지 공급되는 24만가구 분양주택 중 6만가구를 사전청약을 통해 조기 공급하는 방안을 논의했다"며 "내년 7월 사전청약을 시작으로 3기 신도시 등 수도권 주요 공공택지 공공분양주택을 내년 3만가구, 2022년 3만가구를 조기에 분양할 것"이라고 말했다.
이번 1차 사전청약 대상지역은 3기 신도시 중심으로 구성됐다. 내년 7~8월 인천 계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙2, 연말에는 남양주 왕숙과 부천 대장, 고양 창릉과 하남 교산 등에서도 사전청약이 이뤄진다.
이에 앞서 올 4분기 위례지구와 고양 장항, 성남 판교대장과 과천 지식정보타운 등 공공택지에서도 본 청약을 통한 주택공급이 이뤄진다.
◇ 3040 내 집 마련 '큰 장' 선다
1차 사전청약 대상지에는 3기 신도시 중 선호도가 높은 하남 교산(이하 국토부 3기 신도시 선호도 조사결과, 20%)과 고양 창릉(17%)을 비롯해 과천 과천지구 등이 포함돼 있다.
이와 함께 수도권 공공택지 중 노량진역 인근 군부지와 성남 복정과 낙생, 남태령 군부지 등도 입지가 좋은 것으로 평가받아 수요자들의 관심이 쏠릴 것이라는 분석이다.
당초 기대를 모았던 태릉골프장과 과천 정부청사 부지 등은 교통계획과 청사활용계획 수립 후 사전청약 일정을 잡기로 하면서 이번 대상지역에는 제외됐다. 이로 인해 시장 기대치를 완전히 채우지는 못했지만 무주택 실수요자 입장에선 사전청약을 노려볼만 하다는 게 전문가들 분석이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 수도권 주택 패닉 바잉의 주 수요층이던 3040세대가 특별공급 자격을 적극 활용할 수 있다면 합리적인 분양가로 내 집 마련이 가능한 3기 신도시 사전청약에 관심을 보일 것으로 예상된다"며 "주거선호와 택지 확보의 어려움, 정비사업 정체로 집값 고공행진을 기록하고 있는 서울의 주택 수요와 쏠림현상을 경기도 지역으로 일부 분산하는 효과도 기대된다"고 평가했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 "청약가점이 낮은 30대들이 청약을 포기하고 패닉바잉에 나서고 있었는데 신혼부부 특별공급 등이 예정돼 있어 신규 분양시장에서 내 집 마련 수요를 흡수할 것으로 예상된다"며 "사전청약은 내 집 마련 불안 심리를 진정시키는 목적이 강한 만큼 사전청약 당첨자를 중심으로 조기 내 집 보유효과가 나타나 주택시장 안정이 일부 효과가 있을 것"이라고 분석했다.
고종완 한국자산관리연구원장도 "사전청약으로 패닉 바잉을 잠재우고 기다리면 내 집 마련 할 수 있는 기회가 온다는 점에서 긍정적"이라며 "3기 신도시 중 하남 교산과 남양주 왕숙 등은 미사강변도시 수준의 신도시를 만들 수 있는 입지여서 실수요자라면 사전청약에 적극 나서야 한다"고 강조했다.
이처럼 다수의 3040 세대가 사전청약에 관심을 가질 필요가 있고 수요가 몰릴 것으로 예상되는 만큼 당첨 확률을 높이기 위한 전략적 접근도 중요하다.
함영진 랩장은 "올 4분기 본청약이 예정된 위례와 판교대장, 과천 지식정보타운 등에 본청약을 시도해보고, 당첨이 되지 않았다면 내년 사전청약 신청은 택지 규모에 따라 다르게 접근해야 한다"고 말했다.
이어 "관심 있는 지역이 중소 택지라면 지역 거주자에게 청약 기회가 집중되기 때문에 택지 규모와 청약 대기자의 거주지역 파악에 주의해야 한다"며 "가점이 낮고 특별공급자격에 해당하지 않는다면 중소택지보다 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)에 청약하는 게 당첨확률을 더 높일 수 있을 것"이라고 조언했다.
다만 향후 거주요건 등을 충족시키고 본청약과 실제 입주 때까지 무주택자들이 임대차 시장에 남아 있어야 한다는 점은 가뜩이나 불안한 전세시장의 불안 요소를 더욱 가중할 수 우려가 있다. 박원갑 연구위원은 "청약을 받기 위한 대기수요가 많아지면서 전세시장은 불안해질 수 있다"고 지적했다.
