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내년 집값 오른다는데…수도권 외곽 심상찮다

  • 2021.12.18(토) 06:40

[집값 톡톡]서울 상승폭 축소, 외곽 하락전환도
민간연구소 "내년 상승"…각종 변수에 '관망'

연말을 맞아 민간연구기관들이 속속 내년 부동산 전망을 내놓고 있는데요. 모두 한목소리를 내고 있습니다. 내년에도 집값 상승세가 이어질 것이라는 전망입니다.

그런데 요즘 분위기, 왜 이럴까요. 서울과 수도권 집값 상승폭이 계속 줄고 있습니다. 10월에는 서울 일부 지역에서 실거래가가 하락하기도 했습니다. 집값 불확실성이 더욱 커지고 있는 상황으로 보이는데요. 그동안 정부가 공언한대로 집값이 고점을 찍고 대세하락에 접어들지, 아니면 연구기관들의 전망처럼 상승폭을 줄이는 수준에 그칠 것인지 주목됩니다.서울 강남·마포 등 실거래가 하락

한국부동산원에 따르면 12월 둘째 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.09%를 기록해 전주보다 0.04%포인트 낮아졌습니다. 하락 폭이 큰데요. 수도권도 0.04%포인트 떨어지며 0.1%를 기록했고요. 서울은 0.07%로 0.03%포인트 낮아진 수치를 보였습니다. 집값 상승의 둔화 흐름이 뚜렷해지고 있습니다.

/그래픽=비즈니스워치.

시장의 관심은 서울과 수도권에 더욱 더 쏠렸는데요. 일단 매매가격 변동률을 보면, 서울 25개 구 중 22개 구에서 아파트값 상승 폭이 축소했습니다. 특히 관악구의 경우 보합을 기록했는데요. 82주(1년7개월) 만에 상승세가 멈춘 겁니다.

경기도에서는 동두천과 화성시의 아파트 매매 가격이 내려가기도 했습니다. 동두천의 매매 가격 변동률은 -0.03으로 하락 전환했고요. 화성시 역시 -0.02를 기록했습니다. 동두천 아파트값이 하락한 것은 지난해 9월 이후 처음입니다. 화성시의 경우 2019년 10월 이후 처음이고요.

이번에는 지난 10월 아파트 실거래가지수가 함께 공개됐는데요. 특히 서울 강남4구가 위치한 '동남권'과 마포·서대문·은평이 있는 '서북권'의 지수가 7개월 만에 하락하면서 눈길을 끌었습니다.

아파트 실거래가지수는 시세 중심 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 사례를 이전 거래와 비교해 지수화한 방식입니다. 시장 상황을 정확하게 반영하는 지수로 여겨집니다.

/그래픽=비즈니스워치.

연구기관 "내년에도 올라…상승률은 둔화"

분위기가 이쯤 되면 앞으로 서울과 수도권에서도 집값이 '대세 하락' 하는 것 아닐까 하는 전망이 나올 법도 합니다. 장기적으로 집값이 지속해 떨어질 수 있다는 건데요. 전문가들의 생각은 또 다른가 봅니다.

민간 연구기관들은 하나같이 내년에도 부동산 가격 상승세가 이어질 것으로 분석하고 있는데요.

이번 주에도 주택산업연구원은 이런 전망을 내놨습니다. 내년 전국 주택 매매가격은 2.5%, 서울은 3% 오를 것이라는 겁니다. 수도권 역시 3.5% 오를 것으로 봤고요. 지난 8일 대한건설정책연구원도 아파트 매매가격이 전국 5%, 수도권 7% 정도 상승할 것으로 전망한 바 있습니다. ▷관련기사:주산연 "공급부족, 내년에도 수도권 집값 3.5% 상승"(12월 14일)

내년에도 집값이 오를 것으로 보는 가장 큰 이유는 바로 '공급 부족'입니다. 여전히 서울과 수도권에는 수요에 비해 공급이 부족하다는 설명인데요. 내년에도 서울 등에서는 입주 물량이 줄어들 것으로 전망돼 가격 상승이 불가피하다는 전망입니다. ▷관련기사: [집값 마지막 퍼즐, 공급]①2024년 서울 입주 '3분의 1' 토막(12월13일)

물론 공통적으로 '상승률' 자체는 둔화하리라 전망하고 있습니다. 주택산업연구원은 "현재 주택 가격이 매우 높고, 정부가 금리 인상 의지를 지속적으로 밝히고 있어 상승 폭은 완화될 것"이라고 분석했고요. 앞서 대한건설정책연구원 역시 "상승률은 둔화할 것"이라고 예상했습니다.

커지는 불확실성…"내릴 수도, 오를 수도"

사실 최근의 서울 아파트 가격 흐름을 보면 전문가들의 이런 전망과 크게 다르지 않아 보입니다. 여전히 서초(0.14%)와 강남(0.12%), 용산(0.14%) 등 주요 지역의 경우 신축이나 재건축이 기대되는 단지가 상승세를 이끌어가고 있기도 합니다.

/그래픽=비즈니스워치.

시장에서는 당분간 여러 변수로 인해 관망세가 커질 것으로 전망합니다. 내년 대선을 앞두고 부동산 정책의 불확실성이 커지고 있는데요. 유력 후보들이 모두 보유세와 양도소득세 등 세금 완화 정책을 내세우면서 당장 매물을 내놓기보다는 '지켜보자'는 이들이 늘어나는 분위기도 있습니다.

각종 규제와 금리 인상 등으로 집값의 상승 폭이 둔화하고 있기는 하지만, 대선 등의 변수가 집값을 다시 자극할 수 있다는 전망도 나옵니다. 말 그대로 '불확실한' 상황입니다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "그간 가격 상승을 주도했던 서울 외곽 지역도 대출 규제 강화 등의 영향으로 매물이 증가하는 등 시장이 급속히 냉각되는 분위기"라며 "내년초 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 조기 시행과 기준금리 추가 인상 등이 집값 하방압력으로 작용할 것"이라고 내다봤는데요.

다만 "주택 공급 우려가 여전하고 단기간 내 주택 공급 확대도 현실적으로 쉽지 않은 상황"이라며 "특히 서울은 내년 아파트 입주 물량이 올해보다 35% 이상 줄어들고 대선 이슈 등도 있어 집값을 다시 자극하는 요인이 될 수 있다"고 전망했습니다.

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