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"우리집이 깡통전세?"…'전월세 정보몽땅' 뜯어보니

  • 2022.08.24(수) 16:41

서울시 '전·월세 시장지표' 공개…정보비대칭 해결
지역·면적·유형별 물량 예측정보, 전세가율 확인

"요즘 깡통전세가 논란이라던데 내 전세자금 못 돌려받는 거 아니야?" 하는 걱정 많이들 하실 텐데요. 임차인들은 매물 예측정보·전세가율 등의 정보를 지역 공인중개사나 민간에서 운영하는 앱에 의존해야 한다는 어려움이 있었죠.

서울시는 이 같은 정보 비대칭을 막기 위해 지난 23일부터 임차물량예측정보를 시범 공개했습니다. 이제 서울주거포털 사이트에서 마우스 클릭 2번이면 누구나 전월세 물량 예측 정보를 파악할 수 있게 됐습니다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

서울시는 '서울시 전월세 정보몽땅(서울주거포털)'을 통해 △전·월세 임차물량 예측정보(법정동·면적·주택유형·건축연한별) △지역별 전세가율 △전·월세 전환율을 수치와 도표 등 시각 자료와 함께 제공하는데요.

전·월세 시장 지표 자료에 접근하는게 얼마나 쉬운지, 어떤 정보들이 나와 있는지 직접 전월세 정보몽땅에 접속해봤습니다. 

서울시 전월세 정보몽땅은 2022년 2분기 서울 시내 '전·월세 시장지표'를 보여주는데요. '전·월세 임차물량 예측정보'는 △지역별(자치구·법정동별) △면적별(40㎡미만·40~85㎡미만·85㎡이상) △유형별(주택유형·건축연한·대규모 아파트단지별(1000세대 이상)) 등으로 세분화돼 있습니다. 시는 앞으로도 분기마다 지표를 분석해 공개할 예정이라고 합니다.

서울시는 새로운 전·월세가 임대차 시장에 나오는 것을 가정해 전·월세 가구의 갱신계약 만료 시기를 월 단위로 분석, 물량을 예측했다고 밝혔습니다. 특히 임대차 2법 시행 후 갱신계약이 만료된 경우 가격이 큰 폭으로 상승할 것으로 예상했는데요. 이에 계약 만료 물량 대부분이 전·월세 시장에 새롭게 나오는 것을 가정했다는 설명입니다. 

/사진=서울시 전월세 정보몽땅

눈에 띄는 점은 '서울주거포털' 사이트 내 하나의 웹페이지에서 모든 정보를 PDF 파일 형식으로 다운로드 받을 수 있다는 겁니다. 정보를 찾기 위해 이곳저곳 헤맬 필요가 없어진 것이죠.

또 기존에는 개개인이 직접 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 추출·분석해야 했습니다. 주택 거래나 계약 등에 지식이 없는 경우에는 물량 예측정보 및 전세가율 등의 정보를 찾아내는 데 한계가 있었죠. 지금부터는 누구나 서울시가 분석해 내놓은 자료를 활용할 수 있게 됐습니다. 

이에 전·월세 임차물량 예측정보를 확인하면 중개업소에서 "전세 매물이 없다"는 말을 들었다 하더라도 초조해하지 않을 수 있을 것 같은데요. 매물 부족을 걱정해서 원하는 조건에 다소 못 미치는 집을 성급히 계약하는 경우도 줄어들 것으로 예상됩니다. 

가령 오는 12월 강남구에 전셋집을 장만해야 한다면요. 대치동의 경우 9월 47가구, 10월 49가구, 11월 56가구, 12월 77가구가 전세 시장에 나올 것으로 예상되는데요. 11월·12월에도 예측 물량이 충분하니 조금 천천히 알아봐도 될 듯합니다. 

반면 신사동에는 9월 1가구, 10월 4가구, 11월1가구, 12월 8가구가 시장에 나올 것으로 예상됩니다. 신사동으로 이사를 계획한다면 서둘러서 매물을 알아봐야 할 듯합니다. 

주택 유형별, 주택 면적별, 건축 연한별 자료도 이어 나오는데요. 주택 유형별로는 아파트·연립다세대·단독다가구 물량으로 분류됐습니다. 다만 이 자료는 강남구 전체로만 제시됩니다. 대치동과 신사동 아파트 물량만을 따로 확인할 수 없는 점은 아쉬운 부분이네요.

/사진=서울시 전월세 정보몽땅

서울시는 담보대출금액·전셋값이 매매가를 웃도는 깡통전세를 사전에 확인하고 피할 수 있도록 '지역별 전세가율'도 제공합니다. 전세가율은 실제 거래된 주택 가격 대비 전세 가격을 의미합니다. 전세가율이 높을 경우 이후 전세금을 돌려받을 수 있는 확률이 낮아지게 됩니다.

전월세 몽땅정보에 따르면 2022년 분기 서울 아파트 전세가율은 신규 계약의 경우 평균 54.2%로 갱신계약은 평균 38.3%로 나타났습니다. 연립다세대는 신규 계약 전세가율이 평균 54.2%, 갱신계약은 평균 38.3%로 집계됐습니다.

서울시는 전세가율 60~100% 지역을 구분해 지도에 표시했는데요. 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하고 있다는 점에 착안했다고 합니다. 여경희 부동산R114 수석연구원도 "보통 전세가율이 70~80%면 깡통전세 위험이 있다고 볼 수 있다"고 말했습니다. 

예를 들어 강서구에 연립주택 전셋집을 구할 때는 신규 전세가율이 2분기 평균 96.7%로 집계됐다는 점을 유의해서 봐야합니다.

/사진=서울시 전월세 정보몽땅

아울러 서울시는 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환할 때 예상되는 비용인 '전·월세 전환율'을 계산해 제공합니다. 2022년 2분기 전·월세 전환율은 아파트 평균 3.9%, 연립·다세대 5.2%로 나타났습니다.

주택임대차보호법에 따르면 전세에서 월세로 전환할때 전환율을 4.25%로 적용하도록 규정하고 있습니다. 최근 금리인상에 따라 월세 수요 높아지면서 전월세전환율도 높아지고 있습니다. 

서울시는 "임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 이뤄지지 않도록 서울시가 전·월세 실거래 데이터를 분석한 주택 거래 정보를 제공키로 했다"며 "원하는 지역에 풀릴 임차물량, 정확한 거래가격 등에 대한 충분한 정보를 토대로 매물을 비교 선택할 수 있도록 이번 지표를 개발했다"고 밝혔습니다. 

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