"리모델링보다 재건축이 좋다는 건 누구나 다 아는 사실이죠. 대안이 없어서 리모델링을 선택했던 건데, '1기 신도시 특별법'이 발표됐으니 주민들과 다시 대화를 해봐야 할 것 같아요." - 군포시 산본 한양목련아파트 리모델링 추진위원회 관계자
최근 '1기 신도시 특별법'이 발표된 후 군포시 산본, 고양시 일산 등에서 리모델링을 추진 중인 단지들의 고민이 깊어지고 있다.
현행 법으론 재건축이 어려워 리모델링을 추진해왔지만, 최근 재건축 단지 특례 사항이 발표되면서 1기 신도시 노후단지 주민들 사이에서는 "지금이라도 재건축에 도전해야 하는 것이 아니냐"는 의견들이 나온다.
"지금이라도 재건축해야 할까요?"
정부는 지난 7일 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)'을 발표했다. 노후계획도시가 특별정비구역으로 지정될 경우 재건축 단지는 △안전진단 규제를 완화·면제 △용적률 규제 종상향 수준으로 완화 등의 특례를 받을 수 있다.▷관련기사: 분당·일산 1기 신도시도 '용적률 500%' 넘본다(2월7일)
군포시 산본 한양목련아파트 리모델링 추진위원회 관계자는 "처음에는 재건축할 때까지 시간이 너무 오래 걸릴 것 같아 리모델링을 선택했다"면서 "오는 11일 추진위원회 정기회의 때 재건축 가능성에 대해 진지하게 얘기해볼 생각"이라고 말했다.
1기 신도시 특별법에 따르면 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지는 '특별정비구역'으로 지정, 재건축 과정에서의 특례를 받을 수 있다. 기존 시설물 노후도 기준은 통상적으로 30년이지만 10년을 단축한 셈이다.
한양목련아파트는 1994년 10월 준공된 아파트로 올해 10월이면 준공 후 30년이 경과하게 된다.
고양시 일산 강선마을14단지에서도 주민들을 중심으로 "리모델링을 철회하고 재건축을 추진하자"는 목소리가 나오고 있다.
일산 강선마을 14단지는 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받았다. 지난달에는 현대건설을 시공사업자로 선정하면서 리모델링 절차를 진행 중이다.
그러나 1기 신도시 특별법이 발표된 이후 재건축을 원하는 주민들이 '리모델링 반대 동의서'를 모으고 있다.
일산 강선마을14단지 인근 A 중개업소 대표는 "재건축을 하자는 주민들이 계속해서 다른 주민들을 설득하고 있는 상황"이라며 "언제든지 리모델링에서 재건축으로 바뀔 수 있을 것으로 보인다"고 귀띔했다.
강선마을14단지 인근 B 중개업소 대표도 "리모델링을 반대하는 주민들 수가 워낙 많아 리모델링 사업에 차질을 빚고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다.재건축으로 선회, 난관도 많아
강선마을14단지는 조합까지 설립된 상태라는 점에서 재건축으로 선회하기가 현실적으로 힘들 수 있다는 분석도 나온다.
리모델링과 재건축에 적용되는 법이 각각 다르기 때문에 리모델링에서 재건축으로 선회하기 위해서는 기존 리모델링 조합을 청산하고 처음부터 다시 재건축 절차를 밟아야 하기 때문이다.
리모델링의 경우 사업 절차에는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을, 건축 기준은 '건축법'을 적용한다. 반면 재개발·재건축사업은 '도시정비법'이 적용된다.
산본 한양목련아파트 리모델링 추진위원회 관계자는 "다행히 우리는 아직 조합설립 전이라 재건축으로의 선회가 어렵진 않다"면서도 "군포 내에서 리모델링 조합을 재건축 조합으로 바꿀 수 있도록 해달라는 건의가 여러 번 있었다"고 말했다.
다만 재건축을 한다 해도 주민들 사이에서 의견을 모으고 이해관계를 조정하는 일 역시 순탄치 않을 전망이다.
일산 강선마을14단지 인근 C 중개업소 대표는 "강선마을14단지는 가구수(9개동, 792가구)가 적어 재건축으로 사업성을 확보하기가 어렵다"고 말했다. 이어 "재건축을 추진하기 위해서는 인근 우성·신안·뉴삼익 아파트와 협력해야 한다"며 "4개 단지와 이해관계를 조정하는 과정이 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.
이같은 주민들의 움직임에 건설업계도 촉각을 기울이고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "리모델링이 일반 재건축보다는 메리트가 떨어지는 게 사실"이라며 "다만 재건축은 기간이 더 오래 걸린다는 점에서 주민들 사이에서 의견이 엇갈리는 모습"이라고 말했다.
그러면서 "주민들이 충분히 저울질한 후 유리한 쪽으로 움직이지 않겠느냐"며 "리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지들이 충분히 나올 여지가 있다"고 덧붙였다."그래도 리모델링…혜택 적은 건 불만"
분당 등 일부 단지에선 재건축 선회를 고려하지 않는 분위기다.
특히 군포시 산본 금강9단지1차와 성남시 분당 한솔6단지의 경우 조합설립 이전의 단계라 재건축으로의 선회가 상대적으로 쉬운 상황이지만, 리모델링 추진 계획을 이어 나간다는 설명이다.
산본 금강9단지 1차 재건축 추진위원회 관계자는 "우리 단지는 최근 리모델링 추진위에서 조합설립 동의서를 받고 있다"며 "우리는 특별법이 통과된다고 해도 재건축으로 시행할 경우 사업성이 떨어진다"고 말했다.
그러면서 "이미 단지 용적률이 200%를 넘은 상황이라는 점을 고려했을 때 용적률 300%까지 허용된다고 하더라도 사업성이 낮다"며 "기부채납 등을 하고 나면 남는 것이 없다"고 덧붙였다.
분당 한솔6단지 리모델링 추진위 관계자도 "특별법 내용이 발표됐을 뿐 법안 통과가 언제 될지는 모르는 것 아니겠느냐"면서 "재건축으로 선회할 생각은 없다"고 말했다.
'1기 신도시 특별법'에 따르면 리모델링 단지에는 현행(15%)보다 가구 수를 늘릴 수 있는 혜택이 있다. 그러나 용적률 혜택은 없어 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다.
산본 금강9단지 1차 재건축 추진위원회 관계자는 "용적률이 그대로인 상황에서 가구 수만 늘린다면, 좁은 평형의 가구를 더 많이 지으라는 얘기"라며 "안전진단의 경우에도 리모델링 단지에는 특별한 혜택이 없다"고 말했다.
국토교통부 관계자는 "리모델링의 경우 용적률이 높아지려면 수직 증축 등을 허용해야 한다"며 "리모델링은 기존 뼈대를 활용해야한다는 점에서 규제를 풀 경우 안전 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.
