정부가 올해 공공주택 2만8000가구 규모의 본청약을 예고했다. 특히 3기 신도시에서 약 8000가구가 본격 공급될 예정이다. 서울과 접근성이 양호한 공공택지에서도 대규모 물량이 풀린다.
공공분양은 민간보다 분양가가 저렴해 무주택자의 '내 집 마련' 기회가 될 수 있을 전망이다. 다만 사전청약 당시 예상했던 것보다 분양가가 높아질 수 있다는 점은 유의할 필요가 있다.
서울은 마곡뿐…'토지임대부' 유의
국토교통부는 이달 13일 '2025년도 업무계획'을 통해 올해 2만8000가구의 공공주택 본청약을 추진한다고 밝혔다. 지구계획 승인은 16만6000가구, 지구 지정은 7만1000가구 규모로 이뤄진다. 상반기 중 수도권에 3만가구 규모의 신규 택지도 발표한다.
올해 서울에서 공급되는 물량은 강서구 마곡지구(120가구)가 유일하다. 마곡지구의 마지막 공공분양인 엠밸리 10-2단지다. 임대 196가구, 분양 381가구 등 577가구 가운데 사전 예약분을 제외한 120가구 규모로 본청약을 실시한다. 2023년 사전 예약에서 평균 69.4대 1의 경쟁률을 기록했다.
이곳은 토지는 빼고 건물만 분양하는 '토지임대부 분양주택'이라는 특징이 있다. 사전 예약 당시 추정 분양가는 3억1119만원, 추정 토지 임대료는 월 69만7600원(부가세 별도)이었다. 매년 내야 할 땅 빌리는 값이 약 837만원 수준이다.
단지는 인근 군부대 이전과 토양정화 작업을 마무리하고 지난해 착공했다. 서울주택도시공사(SH)는 후분양으로 주택을 공급한다. 정부가 지난해 5월 공공분양 사전청약(SH는 사전 예약) 제도를 폐지한 만큼 입주 6개월 전쯤 본청약을 실시하게 된다. 사전청약 입주자 모집공고에 따르면 본청약은 올해 12월, 입주는 내년 7월로 예정됐다.
마곡지구 외 강남구 구룡마을(분양 1731가구), 서초구 성뒤마을(203가구) 등 주요 사업지는 아직 보상 단계에 있으며 청약 일정은 미정이다.
3기 신도시 본청약…분양가는 오를 듯
3기 신도시 가운데서는 작년 인천 계양에서 가장 먼저 본청약이 이뤄졌다. 올해는 고양 창릉지구(1790가구)부터 물량이 나온다. 이달 말 입주자모집공고를 내고 다음 달 본청약을 받는다. A4블록은 신혼희망타운으로 전용 55㎡ 600가구가량 공급된다. S5블록은 전용 51~84㎡ 760가구, S6블록은 전용 59·74㎡ 430가구로 구성됐다.
고양 창릉지구는 서울 은평·마포구와 인접해 선호도가 높은 지역이다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 창릉역과 고양선 개통이 예정돼 대중교통으로 도심에 접근하기 수월하다. 서울문산고속도로와 경의중앙선 등 인접 광역교통 여건도 우수하다는 평가를 받는다.
공사비 상승에 따른 분양가 상승은 불가피할 전망이다. 2021년 사전청약 당시 추정 분양가는 전용 84㎡ 6억7300만원, 전용 59㎡ 4억9806만원이었다. 앞서 본청약을 실시한 인천 계양 A2 블록은 전용 59㎡ 분양가가 4억2060만원으로 추정치(3억5600만원)보다 18.2% 오른 바 있다.
고양 창릉 역시 총사업비가 당초 9381억원에서 1조2608억원으로 28.8% 늘어난 상황이다. 이에 전용 84㎡ 분양가가 8억원을 넘길 거란 예측도 나온다.
상반기 중 하남 교산지구(1120가구), 부천 대장지구(1960가구)도 본청약을 실시한다. 한국토지주택공사(LH) 관계자는 "공급 계획이 다음 달 말 확정된다. 교산과 대장은 상반기, 왕숙은 하반기로 잠정 운영 중"이라며 "구체적인 시기와 블록별 물량은 조율하고 있다"고 말했다.
LH 사장은 지난해 말 기자간담회에서 "1월 고양 창릉, 2월 하남 교산, 3월 부천 대장, 5월 남양주 왕숙 순으로 본청약을 시행할 것"이라고 밝힌 바 있다.
하남 교산지구는 미사, 고덕강일 등 개발을 마친 지역과 인접했다. 수도권제1순환고속도로와 중부고속도로 이용이 수월하다. 부천 대장지구는 서울 강서구 마곡지구 인근에 있는 게 특징이다. 수도권제1순환고속도로, 경인고속도로, 광명서울고속도로(예정) 이용 시 서울 접근성이 우수하다는 평가를 받는다.
하반기엔 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 남양주 왕숙지구(3070가구)와 공공택지인 남양주 진접2지구(2050가구)에서 대규모 물량이 쏟아진다. 왕숙지구는 서울 경계와 3.5km 떨어져 있고 남양주 별내, 다산 등 기개발지와 가깝다. 경춘선, GTX-B(예정) 노선이 관통해 광역교통 여건이 양호하다. 진접2지구는 왕숙지구와 인접했다.
서울과 가까운 과천 주암지구(1620가구), 구리갈매 역세권(1740가구), 고양 장항지구(870가구)에서도 본청약이 예정됐다. 과천 주암은 서초구, 구리 갈매는 노원구, 고양 장항은 은평구와 인접했다.
2기 신도시 가운데 화성 동탄2지구(3300가구)도 올해 본청약을 예고했다. 동탄은 지난해 3월 GTX-A 개통으로 서울 접근성이 대폭 개선된 지역이다. 경부고속도로 지하화 사업으로 부지가 추가 확보됨에 따라 국토부와 LH는 이곳에 주상복합을 더 짓기로 했다. 2기 신도시 중 평택 고덕지구(520가구), 파주 운정지구(420가구)도 공급된다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "신도시와 공공택지 청약자들도 대부분 일자리는 서울에 있어, 서울과 얼마나 가깝고 편리하게 움직일 수 있느냐가 관건"이라며 "입주 시점에 교통 상황과 인프라가 어떻게 될지를 따져보고 청약할 필요가 있다"고 말했다.
