금융당국이 1년간 한시적으로 운영하는 특례보금자리론 문턱을 파격적으로 낮췄다. 자격요건에 소득요건은 없앴고 DSR(총부채원리금상환비율)은 아예 적용하지 않기로 했다.
특례보금자리론은 앞선 정책금융상품보다 실효성이 높을 것이라는 전망이다. 다만 가계부채 증가 요인이라는 점은 부담이고 금리 수준에 대해선 금융권 평가가 엇갈린다.
DSR 미적용…실효성은
특례보금자리론이 기존 정책금융상품과 비교해 가장 큰 차이점은 자격요건이 대폭 완화됐다는 점이다.
안심전환대출은 집값이 1단계는 4억원, 2단계는 6억원까지 기준이 낮아졌지만 현실과 동떨어진 가격 수준이라는 지적과 함께 흥행에 실패했다. ▷관련기사: '흥행 실패' 안심전환대출…특례보금자리론 운명은(22년 12월30일)
이와 달리 특례보금자리론은 집값 기준이 9억원 이하다. 여기에 보금자리론(소득 7000만원 이하)에 적용되는 소득기준도 특례보금자리론은 없다. 이로 인해 특례보금자리론을 이용할 수 있는 대상이 크게 증가한 것으로 분석된다.
부동산R114 조사 결과 특례보금자리론 대상 9억원 이하 아파트는 전국 80%, 수도권 68%에 해당하는 것으로 나타났다.
특히 DSR이 적용되지 않는다는 점에서 대출 한도가 늘어날 전망이다. 가령 연소득 7000만원(부부합산 기준)인 차주가 30년 만기 일반형 상품을 이용해 시세 8억원 주택을 매입한다면 특례보금자리론 최대 한도인 5억원까지 빌릴 수 있다. LTV(주택담보인정비율) 70%를 적용하면 대출 가능금액은 5억6000만원이지만 최대 한도인 5억원이 적용돼서다.
특례보금자리론에 DSR이 적용(40%)됐다면 이 차주는 최대 4억4000만원까지만 대출이 가능하다. DSR을 적용하지 않으면서 대출 한도가 늘어난 셈이다.
이는 동시에 가계부채가 늘어날 수 있는 요인이 된다. 그동안 금융위원회는 대출 규제를 풀면서도 가계부채를 관리하기 위해 DSR은 유지해왔다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "DSR이 적용되지 않기 때문에 가계부채가 늘어날 수 있다"며 "다만 예산 규모가 한정적(39조6000억원)이고 고정형 상품이기 때문에 금융 소비자들이 충분히 관리할 수 있는 수준에서 대출을 활용할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
4%대 금리인데…
특례보금자리론은 금융위가 지난해 말 출시 계획을 발표했을 때부터 금리가 흥행에 중요한 요인이 될 것으로 점쳐졌다. 안심전환대출은 현실과 동떨어진 집값 기준 뿐 아니라 금리 매력도가 떨어졌다는 점도 흥행에 실패한 이유로 꼽혔다.
특례보금자리론은 안심전환대출보다도 적용되는 금리가 높은 편이다. 일반형의 경우 만기에 따라 4.75~5.05%, 우대형(집값 6억‧부부소득 1억원 이하)은 4.65~4.95%의 금리가 적용된다.
이는 시중은행 주택담보대출 금리 상단과 비교하면 낮은 수준이다. 현재 시중은행 주택담보대출 상단은 6%가 넘는다. 다만 금리 하단은 4.6%~5.1% 수준이어서 차이가 크지 않다. 금융권에서 특례보금자리론 금리에 엇갈리는 평가를 내리는 이유다.
신용상 선임연구위원은 "5% 미만의 금리는 충분히 좋은 조건이고 고정형이라 향후 금리 상승에 대한 부담도 적다"고 평가했다.
반면 한 시중은행 관계자는 "제도 자체는 소비자들에게 유리하게 만들어졌지만 금리만 보면 다수의 금융 소비자들에게 적용되는 하단과 비교해 매력도가 크지 않은 게 사실"이라며 "향후 기준금리가 인상돼도 최근 채권시장 안정 등을 감안하면 대출금리가 큰 폭으로 추가 인상될 가능성은 높지 않다는 점에서 소비자들이 특례보금자리론 금리에 메리트를 느낄지는 의문"이라고 말했다.
다만 우대금리가 적용되는 경우에는 충분히 활용할 수 있다는 목소리도 있다. 저소득청년과 사회적배려층 등은 최대 0.8%포인트의 우대금리가 적용돼 3% 중반까지 대출금리가 낮아질 수 있다.
또 다른 은행 관계자는 "소득요건이 없어 고소득자들이 특례보금자리론을 이용할 수 있다는 지적이 있지만 실질적으로 이 상품은 저소득층이 사용할 가능성이 높다"며 "이중 소득이 적은 소비자들은 우대금리를 적극 활용할 필요가 있다"고 강조했다.
