공원 부지 아파트가 우후죽순 생기고 있다. 본래 공원을 조성해야 할 땅이지만 지방자치단체 재정 문제로 부지 일부에 아파트를 지어 팔 수 있도록 민간에 내주고, 나머지는 공원으로 만들게 하는 방식이다. 서로 윈윈하는 사업 구조지만 건설사에 과도한 특혜가 돌아간다는 지적도 나오고 있다. 도시 내 녹지가 그만큼 줄어드는 것도 생각해 볼 부분이다. 최근 늘기 시작한 '민간공원 조성 특례사업'을 짚어본다. [편집자]
미조성 공원을 해소하기 위해 민자를 끌어들이겠다는 특례제도는 지난 2009년 12월부터 적용돼 왔다. 지방자치단체가 민간에 인센티브로 공원 부지 중 주거·상업시설 설치 가능 면적을 20%까지 내줘 공원부지 매입 및 조성에 필요한 비용을 대도록 한 것이다.
방치된 공원 부지는 2020년 7월이 되면 도시계획시설 일몰제에 따라 대부분 공원에서 해제된다. 1999년 헌법재판소에서 지자체가 특정 땅을 공원 도로 등 도시계획시설로 지정해놓고 장기간 집행하지 않는 것은 '헌법불합치'라는 결정을 내렸기 때문이다. "10년 이상 보상이 없는 토지의 사적 이용권을 제한하는 것은 과도한 제한"이라는 것이다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
◇ 작년까지 실적 없었던 배경은
2009년 특례제를 만든 것도 이런 이유에서다. 하지만 작년까지 민간공원 조성 특례사업 사업 실적은 단 1건도 없었다.
미조성 공원 부지는 서울 면적(605.2㎢)만큼 넓다. 국토교통부에 따르면 도시계획시설상 공원으로 지정된 부지 1020㎢ 중 지자체 재정 부족으로 방치된 땅 면적은 608㎢다. 국토부는 이렇게 계획으로만 잡혀 있는 도시공원 부지에 공원을 만들려면 토지 수용비 등 소요재원이 150조원 이상이라고 추산하고 있다.
이제 도시계획 일몰까지는 4년도 채 남지 않았다. 이대로 시한을 맞게 되면 그동안 재산권에 제약을 받아왔던 토지주들의 개발 민원을 빗발치게 받을 수밖에 없다. 공원 부지가 도시계획시설에서 해제되면 해당 부지는 대지나 녹지 등의 용도로 돌아간다. 하지만 도시계획 재정비가 이뤄지지 않는다면 난개발을 피하기 어렵다.
재원이 부족한 지자체들은 공원 부지 수용보상비에 대한 국비지원 확대를 요구했지만 이는 중앙 정부로서도 곤혹스러운 일. 그래서 내놓은 방안이 민간 자본을 끌어들이기 위한 특례제였다. 하지만 2009년 이후 사업 실적은 나오지 않았다. 침체된 부동산 경기도 한몫했다. 이에 정부는 2014년 민간에 제공하는 인센티브를 더 늘리고 절차도 간소화하는 방향으로 민간공원 조성 특례제를 완화했다.
추가적인 규제완화 논의가 시작된 것은 재작년 5월. 기획재정부는 당시 방문규 예산실장 주재로 '제1차 재정개혁위원회'를 열어 "지자체가 재원이 없어 장기간 방치한 공원 부지가 도시 미관을 해치고 치안 불안 요소로 작용하고 있다"며 민간공원특례제도를 더 풀기로 했다.
◇ 시한에 쫒긴 정부 "사업성 50% 확대"
| ▲ 민간조성 공원 특례사업 제안 및 공모방식 비교(자료: 국토교통부) |
이후 규제완화는 일사천리였다. 정부와 여당은 이를 '경제 활성화 법안 30' 중 하나로 다루며 즉시 개정안을 마련했고, 같은 해 김태원 새누리당 의원의 대표 발의로 법 개정까지 마무리했다.
그 결과 전체적으로 사업성이 높아진 한편, 절차도 2~3년 빨라질 수 있게 됐다. 공원 기부채납비율을 종전 80% 이상에서 70% 이상으로 낮춘 것이 대표적이다. 또 사업자가 '공원조성사업비의 5분의 4'를 현금으로 예치토록 한 규정도 '토지매입비의 5분의 4'로 완화되고, 공원 규모도 10만㎡ 이상에서 5만㎡ 이상으로 줄여 대상을 늘렸다.
또 민간이 비공원용지에서 분양을 하기 전에 공원을 조성해 기부채납하도록 돼 있는 것을 수익사업을 마치기 전에만 기부채납하면 되도록 했다. 사업 시 거쳐야 하는 각종 위원회의 자문·심의도 8번에서 3번으로 줄였다. 지자체와 민간이 체결하는 협약도 계획 결정 이후로 바꿔 사업 불확실성을 줄였고, 제출 서류도 간소화 했다. 민간의 제안뿐 아니라 공모를 통해서도 민간 공원을 조성할 수 있게 했다.
이렇게 규제가 풀리면서 지자체들은 시한 내에 미조성 공원을 해소하기 위해 적극 뛰어들기 시작했다. 건설업계와 금융투자 업계도 택지 공급 위축으로 감소한 주택사업 물량을 확보하기 위해 공원부지 개발에 뛰어들 수 있었다.
한 대형 건설사 관계자는 "공원부지로 묶여 있는 땅은 대부분 길이 연결되지 않는 맹지(盲地)이거나 녹지여서 토지 매입비용이 상대적으로 저렴하다"며 "게다가 사업이 가능한 토지가 종전 20%에서 30%로 10%포인트 늘어난 것은 사업성이 50% 확대됐다는 의미"라고 설명했다.
◇ "분양시장 뜨거워지며 사업 현실화"
| ▲ 의정부 추동근린공원 및 '힐스테이트 추동파크' 조성계획도(자료: 현대엔지니어링) |
최근 2년여 사이 주택시장이 활기를 보이면서 민간사업자가 분양 수익을 확보하기에 유리한 여건이 된 것도 민간공원 특례사업이 늘어난 배경으로 꼽힌다.
첫 사례를 내놓은 의정부의 경우 애초 민간이 제안한 안에 따라 직동공원과 추동공원 모두 전체 공원부지의 20% 이내 면적만 아파트 등을 짓는 식으로 사업이 이뤄지고 있다. 부지의 30%까지 사업이 가능하도록 한 추가 규제완화 수혜를 받지 못한 것이다. 하지만 분양가를 높여 사업성을 확보할 수 있었다.
직동공원 내 '롯데캐슬 골드파크'의 경우 평균 분양가가 공급면적 기준 3.3㎡당 1039만원, 추동공원 내 'e편한세상 추동공원'은 3.3㎡당 975만원이었다. 민락지구 등 의정부 내 택지지구 신규 아파트 공급가격보다 다소 높은 편이었지만 최근 수도권 청약 열풍과 도심 접근성 등의 우위를 앞세워 조기 계약을 마무리 했다.
아파트 단지가 대규모 공원을 끼고 있는 것도 사업성 확보에 민간 사업 추진 발판이 됐다. 의정부 추동공원에서 분양을 앞두고 있는 현대엔지니어링 관계자는 "사업 구조상 공원 안에 아파트가 들어가 있어 최근 입주자들이 선호하는 이른바 '숲세권' 아파트가 된다는 게 장점"이라며 "건설사 입장에서는 민간 택지로 구분돼 분양가 상한제를 피할 수 있는 것도 매력"이라고 설명했다.
