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용산 철도정비창에 들어서는 아파트 '분양가 딜레마'

  • 2020.05.15(금) 16:03

도시경쟁력 높이고 일자리 등 부가가치로 잠재력 큰 입지
분양가상한제로 로또 중 로또?…소수 혜택 독점 문제 논란

용산 철도정비창 개발 소식에 일대 부동산이 뜨겁습니다. 국토교통부가 이곳에 8000가구의 '미니신도시'급 아파트를 공급하겠다고 발표하면서인데요.

주변 부동산이 들썩이자 국토부는 급기야 주변 지역을 토지거래허가구역으로 지정하기도 했습니다. 서울의 핵심 입지인 만큼 일대 부동산에 미치는 영향이 클 수 밖에 없는데요.

서울 중심에 들어서는 미니신도시

국토부는 이곳에 들어서는 8000가구 중 절반 정도를 공공주택으로 공급하고 나머지는 민간에 매각해 분양가상한제를 적용해 분양하는 방안을 검토하고 있습니다. 공공주택엔 상당수의 임대주택도 포함되고요.

이를 제외한 나머지 공급분을 두고 벌써부터 청약자격이나 분양가 등에 대한 관심이 상당합니다. 게다가 분양가상한제를 적용한다고 하니 로또 기대감도 커진 상황이고요.

국토부는 이 사업을 '도시개발사업'으로 진행한다고 밝혔습니다. 도시경쟁력을 키울 상업, 업무시설과 주거시설 등이 들어서는 것인데요. 이 가운데 주거시설 관련한 내용을 국토부가 발표한 것입니다.

도시개발사업으로 짓는 아파트, 분양가 비싸지나

문제는 분양가인데요. 앞서 고양시 덕양구 덕은지구에서 GS건설이 분양한 'DMC리버파크자이(A4블록)'와 'DMC리버포레자이(A7)'는 고분양가 논란이 일었던 곳입니다. 그 배경엔 도시개발사업이란 사업방식이 있었고요.

통상 3기 신도시처럼 신도시를 개발할땐 택지개발 사업으로 진행이 되는데요. 정부가 정책적으로 서민 주거안정을 목적으로 주택을 저렴하게 공급하기 위한 취지입니다. 택지도 싸게 공급이 될 테고요.

도시개발사업은 목적이나 취지가 다릅니다. 도시개발법에 따라 계획적이고 체계적인 도시개발을 위해 추진이 되는데요. 주거 상업 유통 정보통신 문화 보건 복지 등 기능이 있는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업입니다.

그렇다보니 주택건설용 토지를 LH 등에서 매각할 때 경쟁입찰을 하게 됩니다. 그만큼 비싸게 낙찰받은 땅은 분양가상한제 하에서 택지비에 고스란히 반영되면서 자연스레 분양가가 올라갑니다. 덕은지구에서 논란이 일었던 분양가 역시 이 때문이었고요. 역시 도시개발사업으로 진행하는 용산 철도정비창 역시 분양가상한제를 적용한다고 해도 기대한 만큼 싸지 않을 수 있다는 건데요.

택지 공급 방식 제도개선해 분양가 낮출듯

다만 덕은지구 논란이후 국토부는 LH 등 공공이 시행하는 도시개발사업의 경우 택지공급 방식 개선 방안을 마련하겠다고 발표했는데요.

국토부 관계자는 "주택 분양가를 높이는 방식은 맞지 않다"면서 "공공시행자가 이같은 사업을 진행할 경우 일정한 상한선을 정해두고 추첨방식으로 택지를 공급하는 식으로 연구용역을 통해 연말까지 세부기준을 마련할 것"이라고 말합니다.

이 경우 용산 사업이 가시화되기 전까지는 제도개선이 이뤄질 것으로 보입니다. 정부가 발표한 계획대로라면 내년에 도시개발구역 지정을 하고 2023년말 분양을 하는 수순입니다.

정부가 서울 용산에 8000가구 규모의 미니 신도시를 건설하는 등 수도권 주택공급 확대 계획을 내놨다. 사진은 용산역 철도 정비창 부지. /이명근 기자 qwe123@
"용산 시세·잠재가치 고려하면 로또 중의 로또" 전망도

결국엔 분양가는 싸지고 일대의 입지적인 가치를 볼때는 '로또 중의 로또'가 될 가능성이 크다는 전망이 나옵니다. KB 아파트시세에 따르면 4월말 기준 시세는 3.3㎡당 4392만원(이촌동)입니다. 이 가격의 80%로 분양한다고 해도 3.3㎡당 3500만원대입니다. 부동산 전문가들은 이미 이 일대 시세를 3.3㎡당 5000만원 이상으로 전망하고 있고요.

벌써부터 청약자격을 얻기 위해 서울로의 이주나 자격문의 등이 온라인 부동산 카페 등에서 이어지고 있는데요. 과천 지식정보타운 청약 자격을 얻기 위해 서울 수도권 등에서 이주자들이 많았던 것을 기억하실텐데요. 용산 정비창의 경우 이 현상은 더욱 두드러질 수 있습니다.

이렇듯 소수의 청약 당첨자들에게 혜택을 몰아주는 방식이 맞는지는 여전히 의문입니다. 그동안 강남을 비롯한 서울 주요지역 분양 때마다 논란이 됐던 것이 '로또 분양'인데요. 재건축 단지 등에서 벌어졌던 논란과는 차원이 달라 보입니다.

소수 청약자에게만 몰리는 혜택, 설득력 얻기 어려워

서울시는 이 부지를 2006년엔 '한강 르네상스' 사업과 함께 사업비 31조원 규모의 용산국제업무지구로 개발하려고 했는데요. 글로벌 금융위기 여파로 좌초됐습니다. 2018년에도 박원순 서울시장이 여의도와 용산을 묶어 통개발하려다 집값 이슈와 맞물리며 잠정 보류된 상황이었죠.

서울시장들이 매번 이 부지에 화려한 개발계획을 입혔던 것은 그만큼 가치가 크다는 방증이기도 한데요. 도시경쟁력을 높이고 일자리와 다양한 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 큰 입지이니까요.

이 때문에 이곳에 아파트가 들어서는데 대한 인근 지역이나 서울시민들의 아쉬움은 클 수 있습니다. 다만 이 부지를 어떻게 활용하느냐는 어찌보면 당시의 시대상황에 맞게 변화할 수 밖에 없는 것이고 지금은 양질의 주택을 원하는 수요들이 큰 만큼 아파트를 짓는다는 자체를 탓하기도 어려워 보입니다.

다만 이같은 개발에 대한 이익과 혜택이 소수의 청약당첨자에게만 돌아가는 구조는 설득력을 얻기 어려운 것도 사실입니다. 분양가상한제 시행 등과 맞물리며 이익을 환수하는 방안 등이 자꾸 거론되는 것도 이 때문일 텐데요. 정책적인 아이디어가 필요해 보입니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장도 "지금의 분양가 산정은 아파트 첫 입주자에게 모든 혜택이 쏠리는 구조"라며 "앞으로 분양까지 시간이 있는 만큼 과거에 썼던 채권입찰제에 대한 부작용을 보완하는 등으로 이익을 환수하거나 공정하게 분산할 수 있는 방안들을 세밀하게 연구해야 한다"고 조언합니다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "거창한 기존의 개발계획의 강도를 낮춰서 실현 가능한 수준에서 용산 정비창을 개발하는 점은 긍정적"이라며 "다만 분양가와 관련해선 정책적인 지원을 통해 공급해야 할 대상과 민간시장에 맡겨둬야하는 파트는 구분해야 한다"고 말합니다.

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