최근 발표된 세제개편으로 양도소득세 부담이 커지게 된 가운데 매도자의 세 부담이 결국 매수자에게 전가될 거란 우려가 나온다. 특히 암암리에 이뤄지던 '손피(손에 쥐는 프리미엄)' 거래가 성행할 수 있다는 지적도 있다. 전문가들은 꼭 손피가 아니더라도 매매가에 세 부담을 얹는 방식으로 조세 전가가 나타날 수 있다고 봤다.
확 불어날 주택 양도소득세
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 2029년부터 매도하는 1주택자는 보유 0%+거주 연 8%(최대 80%), 공제 한도 10억원을 적용받는다. 양도세율은 과세표준의 6~45%다. ▷관련기사: [부동산세 대수술]'똘1'도 양도세 공제 10억으로 제한(8월3일)
가령 25억원에 주택을 취득하고 10년 거주·보유한 1주택자가 75억원에 양도할 경우 내야 할 세금은 13억7300만원이다. 올해(3억1600만원) 대비 334% 증가한 수준이다. 양도차익이 커질수록 공제한도 영향은 더 크다.
이렇게 되면 매도자는 집을 팔고 세금을 낸 뒤 손에 남는 이익이 줄어든다. '손피' 거래가 이뤄지는 이유다. 특히 분양권·입주권은 보유 1년 미만 77%, 1년 이상 66%로 세율이 높다. 매도자가 1억원을 손에 쥐기 위해서는 매수자가 프리미엄(웃돈)에 양도세까지 3억원을 내면 된다.
하지만 매도자가 세 부담을 줄이기 위해 매수자가 부담하는 양도세는 계약서 상 매매금액에 포함하지 않거나 줄이는 식으로 불법 거래가 이뤄진다.
이런 손피 거래는 2024년말 기획재정부(재정경제부) 유권해석이 나오면서 자취를 감추는 듯했다. 그간 매수자가 대신 내는 양도세 1회만 양도가액에 합산해 신고하는 게 관행처럼 인정됐는데 새로운 해석에 따르면 '전부' 합산해야 해 세 부담이 급증했기 때문이다.
▷관련기사: 합법? 불법?…편법 손피 거래 결국 '사필귀정'(2024년12월2일)
[인사이드 스토리]분양권 '손피' 거래, 괜찮은가요?(2024년 8월7일)
입주권 귀해지자 "손피 주세요"…불법 우려도(2024년 7월30일)
사라진 줄 알았지?
과거 부동산 매물 설명란에 '손피', '양도세 매수자 부담'이 공공연하게 명시됐던 것과 달리 이 이후로는 찾아보기 어려웠다. 하지만 실제 문의해 보면 여전히 분양권 거래를 중심으로 손피를 제시하는 중개업소가 있었다.
서울 중랑구의 한 공인중개사는 "2029년 입주 예정인 '더샵 퍼스트월드'는 국평(전용 84㎡) 기준 손피가 1억5000만원 정도"라며 "여기서 2억원 더 들어간다고 보면 된다"고 설명했다. 이 아파트 전용 84㎡ 분양권은 현재 14억3700만~15억3400만원에 매물이 올라와 있다.
내년 입주를 앞둔 부산 남구 '대연 디아이엘'은 분양권 투자자들 사이에서 '손피가 심한 곳'으로 통했다. 남구의 한 공인중개사는 "(매물로) 기재된 건 손피라 최소 2억~3억원은 생각해야 한다"며 "정상 거래로 하는 방법도 있으니 일단 와서 상담해 보셔라"라고 권했다. 이 분양권은 현재 8억2415만~12억1405만원에 호가를 형성하고 있다.
손피 거래는 곧 다운거래로 연결된다. 중개업소와 매도자, 매수자가 합심해 실제보다 낮은 가격에 계약서를 쓰고 거래 신고하는 것이다. 지금과 같은 매도자 우위 시장에서 매수자는 울며 겨자먹기로 불법에 가담할 수밖에 없는 노릇이다.
국세청 부동산납세과 관계자는 "계약서상 금액과 실제 거래금액이 다른 경우 비과세나 감면을 받을 수 없다"며 "위법행위 시 부당 과소신고 가산세(과소신고 세액의 40%)와 과태료(거래액의 10%)가 부과된다"고 말했다.
손피가 아니더라도 매도자의 세 부담은 매도자 우위 시장에서 결국 매수자에게 전가될 가능성이 있다. 매도자가 정상적으로 양도세를 내되 그 액수만큼을 높여 파는 방식으로 말이다. 이렇게 되면 주택시장 안정 효과는 반감될 수밖에 없다.
송승현 도시와경제 대표는 "세금이 2억원 나온다면 10억원에 팔 물건을 12억원에 내놓으면 될 문제"라며 "더구나 공급이 부족한데 대출은 막힌 상황이라 자금 여력이 충분한 사람들만 매수가 가능한 시장"이라고 설명했다.
오문성 한양여대 세무학과 교수는 "양도세를 높여 봤자 (보유자가) 안 팔면 그만이다. 세금 가지고 절대 집값 못 잡는다"라며 "매물이 부족한 데다가 비싼 것만 나오면 결국 매수자들이 피해를 볼 뿐"이라고 지적했다.
