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[공시가격 현실화]우리집 보유세 어떻게 계산할까

  • 2019.01.24(목) 15:46

공시가격 알면 재산세·종부세 산출 가능
4억 주택 재산세 42만원, 15억 주택 종부세 297만원

집주인이라면 피할 수 없는 게 바로 세금이다. 집을 살 때 취득세를 내고, 팔 때 양도소득세를 내야 한다. 이때 과세의 기준은 실제 매매한 가격, 즉 '실거래가'로 계산한 후 과세당국에 신고·납부한다. 

보유단계에서 납부하는 재산세와 종합부동산세는 '공시가격'을 기준으로 산출한다. 매년 국토교통부가 발표하는 주택 공시가격을 토대로 과세당국이 세액을 계산해 집주인에게 통지서를 보낸다. 

재산세와 종부세는 매년 6월1일을 기준으로 주택을 보유한 집주인이 과세 대상이다. 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠서 지방자치단체에 내고, 종부세는 12월에 국세청 관할 세무서에 납부한다. 


올해 보유세가 얼마나 나오는지 궁금하다면 공시가격으로 간단히 계산해볼 수도 있다. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 산출한 후 구간별로 0.1~0.4%의 세율을 매긴다. 

과세표준 6000만원 이하는 0.1%의 세율이 적용되며, 1억5000만원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%의 세율이 적용된다. 예를 들어 공시가격이 4억원이면 공정시장가액비율 60%를 적용한 2억4000만원이 과세표준이다. 여기에 구간별 세율을 적용하면 42만원(6만원+13만5000원+22만5000원)의 재산세가 산출된다. 

재산세에 추가로 붙는 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)도 감안해야 한다. 공시가격 4억원인 경우 도시지역분은 33만6000원(2억4000만원×0.14%), 지방교육세는 8만4000원(42만원×20%)이다. 재산세와 도시지역분, 지방교육세를 모두 합쳐 84만원을 지자체에 내야 하며, 7월과 9월에 각각 42만원씩 납부하게 된다. 


종부세는 고가주택을 보유한 집주인들이 내게 된다. 1주택자는 공시가격 9억원 초과, 다주택자는 합산 공시가격 6억원을 넘으면 종부세 과세 대상이다. 

1주택자의 과세표준을 계산하려면 공시가격에서 9억원(다주택자는 6억원)을 공제한 후 재산세보다 높은 공정시장가액비율 85%를 적용한다. 예를 들어 공시가격 15억원짜리 아파트 1채를 소유했다면 과세표준은 5억1000만원[(15억원-9억원)×85%]이 된다. 

1주택자는 0.5~2.7%, 다주택자는 0.6~3.2%의 세율로 과세한다. 1주택자의 경우 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 50억원 이하 1.4%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%의 세율이 매겨진다. 공시가격 15억원에 과세표준 5억1000만원이라면 종부세는 297만원(150만원+147만원)이 산출된다. 


산출된 종부세액에서 7월과 9월에 납부한 재산세액을 공제한 후, 농어촌특별세(종부세액의 20%)를 더하면 실제로 납부할 세액이 나오게 된다. 

1주택자라면 연령과 보유기간에 따라 세금 감면도 받을 수 있다. 만 60~64세는 산출세액의 10%, 65~69세는 20%, 70세 이상은 30%를 공제한다. 보유기간이 5~9년이면 20%, 10~14년이면 40%, 15년 이상이면 50%를 공제한다. 

15년 이상 보유한 70세 1주택자는 종부세 산출세액의 80%를 공제받는다는 계산이 나오지만, 정부는 연령과 보유기간을 합쳐서 최대 70%까지만 공제받도록 한도를 정해놨다. 


지난해보다 공시가격이 급격하게 올랐다면 보유세 부담도 커지게 된다. 이런 문제를 해소하기 위해 '세부담 상한선'이라는 안전장치가 마련돼 있다. 재산세와 종부세를 더한 보유세가 전년의 150%를 넘지 않도록 규정한 것이다. 

예를 들어 지난해 보유세로 200만원을 낸 사람이 올해 공시가격 급등으로 인해 보유세 산출세액이 330만원으로 오른다면 상한선 150%를 적용해 300만원만 납부하면 된다. 

다주택자는 올해부터 세부담 상한선이 훨씬 높게 설정됐다. 3주택 이상인 경우 세부담 상한선이 300%로 높아졌고 조정대상지역(서울·수도권·부산·세종 등 42개 지역)의 2주택자는 200%의 상한선이 적용된다. 
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