무주택 서민들의 '내 집 마련' 꿈을 실현해줄 방안으로 '임대주택 리츠'가 꾸준히 거론되고 있다.
치솟는 금리에 갈수록 전세보증금 마련이 어려워지는 가운데 비교적 저렴한 임대료에 배당금 확보도 가능해서다. 일정 기간 살면서 분양 전환을 하거나 리츠 지분을 취득하면 소유권도 가질 수 있다.
다만 수익률 확보, 세제 규제 등을 보완하지 않으면 '제2의 뉴스테이'가 될 수 있다는 우려가 나온다.
'임대차시장 안정·주택 공급' 두 마리 토끼 잡을까
15일 관련업계에 따르면 내달 발표 예정인 '250만호+α 공급대책'에 임대 리츠 활성화 방안이 포함될 전망이다.
임대 리츠는 임대사업자가 투자자로부터 자금을 모아 임대주택을 직접 건설하거나 매입해 공급하는 방식으로, 공공임대리츠의 경우 지난 2014년 '주택임대차시장 선진화 방안'에 따라 도입됐다.
이 사업은 리츠를 통해 임대주택 공급에 필요한 자금을 조달할 수 있고 공급 후에는 리츠에 임대주택 운영을 맡겨 장기적·안정적 수익과 주거를 제공한다는 점이 장점이다.
특히 지금 같이 전셋값이 높고 금리가 빠르게 오르는 시기엔 상대적으로 보증금이 낮고 월임대료가 높은 임대 리츠가 더 유리할 수 있다.
정부도 국정 과제에 '임대차 시장 합리적 정상화' 방안 중 하나로 임대 리츠 활성화 등을 통해 민간임대주택 공급을 촉진하겠다고 예고한 바 있다. 원희룡 국토교통부 장관도 언론 인터뷰에서 내달 발표할 공급대책과 관련해 리츠 활용 방안을 일례로 언급하기도 했다.
현재 정부 차원에서 운영 중인 임대 리츠는 LH의 '공공임대리츠', '공공지원형 민간임대리츠'(옛 뉴스테이) 등이 대표적으로 이들 모두 임대주택에 적용한 방식이다.
내달 공급 대책에 포함될 방안으론 임대와 분양의 개념이 동시에 들어있는 '지분형 임대주택리츠' 방식이 거론되고 있다.
이는 민관 공동사업으로 용적률 인센티브를 확보해 소형 서민주택을 건설하고, 임대 주택리츠는 소형주택을 무주택 서민에게 임대하는 사업이다.
입주자는 집값의 10%만 부담하고 10년 내 리츠 주식 매입을 통해 거주하고 있는 주택 지분의 80% 취득 시 소유권을 받는 식이다. 보증금과 월세 구조로 임대료를 납입하며 임차인의 보증금과 매년 주택에 대한 취득 지분은 리츠가 임차인에게 배당하는 구조다.
업계에선 '지역주민 참여형 주택리츠'를 제안하기도 했다. 이는 주택 개발 시 지역주민에게 우선 수익을 배당하는 리츠로 특혜 논란 없이 지역주민의 반대 민원을 해소할 수 있다는 점이 특징이다.
한광호 박사(신한대 교수)는 "지분 취득 방식의 리츠는 임대료를 내면서도 배당금을 받을 수 있어서 오히려 월 임차료가 낮아지는 효과가 나타날 수 있고, 지금 같은 금리 인상기엔 대출 이자 부담이 커서 오히려 보증금이 낮고 월세가 높아지는 방향이 유리하다"고 말했다.
이어 "이런 이유로 리츠로 수요가 이동하면 가격 안정화 효과를 기대해볼 수 있고 임차인 입장에서도 리츠를 통해 임대료 부담을 낮춰서 살다가 돈을 모아서 나중에 소유권을 취득하는 방법도 있다"고 덧붙였다.▷관련기사:[단독]하남미사·시흥 등 공공임대리츠, 연말 첫 조기분양 (7월14일)
공급 활성화 제한적…"규제 완화해야"
공급 활성화까지는 갈 길이 멀어 보인다.
그동안 임대 리츠는 임대차 시장이 불안할 때마다 대책 중 하나로 나왔지만 구조적 한계와 규제 때문에 시장에 충분히 효과를 나타내진 못했다.
지난 2015년엔 박근혜 정부에서 기업형 주택 임대사업의 일환으로 뉴스테이 정책을 추진했는데 높은 임대료, 민간기업의 막대한 개발이익 등의 문제가 불거졌다.
2017년 5월 문재인 정부가 들어서면서 뉴스테이에 공공성을 강화해 추진한 '공공지원 민간임대주택' 역시 비슷한 논란이 되풀이되면서 '실패한 정책'이라는 꼬리표가 붙었다.
여기에 7·10 부동산 대책에 따라 임대주택 리츠 사업 추진 시에도 종부세, 양도세, 취득세, 법인세 등 각종 세금이 부과되면서 사업 추진 환경도 어려워졌다.
이에 시장 참여를 이끌어내 안정적으로 주택을 공급하기 위해선 규제를 완화하는 등 참여 유인을 만들어야 한다는 목소리가 나온다.
업계에선 임대주택 리츠를 신규로 추진·운용할 경우 종부세 공제 한도 및 합산 배제 유지, 재산세와 취득세 등 지방세 감면 혜택 제공 등이 필요하다고 주장하고 있다.
한광호 박사는 "임대 리츠를 충분히 공급하면 전월세 시장 안정화 효과뿐만 아니라 주택공급 확대까지 일부 기대해볼 수 있다"면서도 "다만 매입형 임대주택을 통한 공공임대의 경우 이미 준공된 주택을 리츠가 매입해서 공급하는 거라 절대량이 늘어날 수 없기 때문에 민간시장에 대한 규제를 풀어서 개발형 민간공급을 늘려야 한다"고 말했다.
이어 "해외는 민간임대주택에 법인세를 부과하지 않는데, 우리는 이전 정권에선 법인을 투기 세력으로 보기도 했다"며 "세제 완화 등 혜택이 필요한 때"라고 덧붙였다.
권주안 대한건설정책연구원 연구위원(전 주택산업연구원장)은 "임대 리츠는 금리 인상기에 무주택 수요자들의 주거 마련에도 도움이 되고 거시 경제로 봐도 분리 투자, 유동성 분산 등의 역할을 하기 때문에 필요한 제도"라면서도 "그러려면 리츠 시장부터 활성화해야 한다"고 지적했다.
이어 "리츠는 펀드에 비해 규제가 타이트한데 세제 등 규제를 일부 완화해주고 인센티브를 제공해야 한다"며 "뉴스테이 때도 경험했지만 사업자는 현금흐름상 주택을 팔고 나오려고 하는데, 오랜 기간 임대할 수 있어야 임대시장이 안정적으로 갈 수 있기 때문에 유인책이 필요하다"고 덧붙였다.
