상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 상업용 부동산 자산 데이터를 제공하는 'RA(Rsquare Analytics)'의 출시 1년을 맞아 그동안의 성과와 인공지능(AI) 기반 확장전략을 공개했다.
이용균 알스퀘어 대표는 지난 2일 열린 서울 더 플라자 호텔에서 RA 그랜드 오픈 행사에서 "RA의 등장으로 인적 네트워크에 의존하던 상업용 부동산 시장에 데이터 인프라 기반의 새 시대를 열었다"며 "축적한 인사이트를 바탕으로 AI를 접목한 서비스 고도화에 나서겠다"고 밝혔다.
상업용 부동산, AI가 미래 가치까지 따진다
2009년 설립한 알스퀘어는 30만건 이상의 부동산 정보를 보유하고 있다. 오피스 임대차 시장에서 점유율은 30%에 달한다는 게 이 대표의 설명이다.
이 대표는 상업용 부동산 시장의 정보 비대칭이 극심하다는 점에 주목했다. 상업용 부동산의 투자와 관리, 운영 단계에서 인적 네트워크에만 의존하지 않고 데이터를 내세운다면 수익 사업에 활용할 수 있다는 판단을 내렸다.
이 대표는 "알스퀘어는 데이터를 기반으로 성장했다"면서 "수집한 데이터를 바탕으로 임대차 서비스를 넘어 매매 서비스까지 제공하게 됐고 단순한 사무실 외에 유통·물류 시설, 데이터센터 영역까지도 확장했다"고 말했다.
알스퀘어는 △부동산 DB·업무관리 솔루션 'RTB' △상업용 시장 분석 솔루션 'RA' △부동산 5대 공부 통합 열람 솔루션 'RD' △주거·빌딩 관리 ERP '홈닷 ERP' 등 다양한 데이터 사업 모형을 운영하고 있다. 알스퀘어는 이 같은 서비스 확장을 통해 올해 예상 매출을 2000억원으로 제시했다. 전년도 매출(1593억원)보다 25.5% 성장한 수치다.
특히 상업용 시장 분석 데이터 사업 모형인 RA는 지난해 출시 이후 1년간 전국 7000개 이상의 상업용 부동산 자산 데이터를 제공했다. 싱가포르 GIC, 독일 DWS, PAG 등 50개 이상 기관에 도입되기도 했으며 월평균 1만건, 누적 10만건이 넘는 상세 데이터가 거래·평가 실무에 활용됐다.
이 대표는 "대형 빌딩 거래에서 상세한 정보를 종합적으로 볼 수 있는 건 RA가 유일하다"면서 "개별 자산의 임대 현황과 수익성 지표, 장기 시장 추이, 권역별 벤치마크 데이터 등 마이크로·매크로 비교 정보를 실시간으로 살펴볼 수 있다"고 설명했다.
RA에 AI를 접목해 임대료 예측 모델과 자동가치산정(AVM) 기능 등을 도입한다는 게 알스퀘어의 계획이다. RA에 탑재한 지리정보 기반 입지분석 기능을 고도화해 AI 알고리즘이 입지 조건과 주변 상권 데이터를 종합 분석한 투자 적합도 지표도 제시하도록 한다.
이 대표는 "끊임없는 데이터 품질과 실용성 개선을 통해 부동산 업계의 '블룸버그'와 같은 독보적 입지를 구축할 데이터 솔루션으로 자리매김하도록 하겠다"고 강조했다.
"내년도 오피스 공실률 오른다"
이날 행사에서는 알스퀘어 리서치센터의 내년도 상업용 부동산 시장에 대한 전망도 공개됐다. 오피스 공실률은 전반적으로 오르겠으나 물류센터의 공실은 개선될 것이라는 게 알스퀘어 리서치센터의 예상이다.
류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "과거 오피스 임대 시장은 수요가 증가했으나 이제는 수요가 감소하고 있다"면서 "대형 신규 공급이 집중된 광화문과 시청 등 CBD(서울도심) 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수하면 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다"고 짚었다.
특히 류 센터장은 2031년까지 서울에 약 230만평 규모의 오피스 공급이 예정됐는데 이 중 CBD에만 90만평 이상이 공급될 것으로 내다봤다. 대규모 공급이 예상되지만 경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전만 못해 수요 창출은 제한적이라는 설명이다.
물류센터를 놓고는 공급 과잉을 지나 조정기로 진입했다는 게 류 센터장의 설명이다. 그는 "내년 물류센터 시장은 공실률이 완만하게 낮아질 것"이라면서 신규 공급 급감을 이유로 들었다.
알스퀘어 리서치센터에 따르면 수도권 기준 2027년까지 예상되는 물류센터 신규 공급량은 연평균 37만평이다. 지난해 120만평이 공급됐던 걸 고려하면 3분의 1 수준이다.
류 센터장은 "물류센터의 입지 측면에서는 교통비용이 저렴한 지역에 대한 선호가 클 것"이라면서 "전국 4900여개의 읍·면·동을 대상으로 교통비용(거리x물동량)을 분석한 결과 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부 지역이 광역 물류 최적의 입지로 판단한다"고 말했다.
류 센터장은 오피스텔 시장은 매매와 전월세가 엇갈린 흐름을 보일 것이라고 내다봤다. 그는 "과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했으나 정부의 10·15 부동산 대책에 오피스텔도 전매제한 1년과 다주택자에 대한 세제 중과를 적용해 반사효과가 제한적일 것"이라고 설명했다.
반면 전월세 시장은 중대형 면적을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다는 게 류 센터장의 예상이다. 그는 "오피스텔 시장은 독특한 수요 구조가 있다"면서 "2017년부터 아파트 중심 규제가 강해지면 2인 이상 가구의 실수요가 중대형 오피스텔로 이동하는 흐름이 있고 이는 오피스텔의 전월세 가격 상승을 이끌 수 있는 요인"이라고 짚었다.
류 센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "무리한 레버리지를 통한 자산가치 급등보다는 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 강조했다.
