서울시가 규제 완화 및 금융 지원 등 '투 트랙'을 통해 민간임대주택 시장 활성화에 나선다. 1~2인 소형 가구가 증가하는 상황에서 민간임대사업자를 시장으로 끌어들여 비아파트 공급 확대 효과를 유도한다는 계획이다.
소규모 오피스텔 건축 조건과 심의 대상을 완화해 공급 가능 부지를 늘리는 한편 '서울주택진흥기금'을 조성해 리츠를 지원, 기업형 민간임대사업자의 초기 출자금 부담을 던다. 그 외에 보증보험 가입 기준 및 임대사업자 주택담보대출비율(LTV) 0% 등 규제에 대해서도 정부에 완화를 요구할 방침이다.
오세훈 서울시장은 이날 서울시청에서 열린 '등록 민간임대주택 활성화 기자설명회'에서 이 같은 내용이 담긴 대책을 발표했다. 지난달 29일 발표한 정비사업 활성화 방안인 '신속통합기획 시즌2'에 이은 서울시의 두 번째 주택공급 대책이다.▷관련기사:오세훈 서울시장 "신통기획으로 6년간 31만가구 착공"(9월29일)'공급·수요 불균형' 민간임대 시장 민낯
현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차주택 시장의 20%를 차지하고 있다. 이 중 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자는 9만8000명에 이른다.
민간임대주택은 지난 2015년 민간임대특별법 도입 당시 정부가 각종 세제 지원을 통해 임대사업자 등록을 유도한 바 있다. 그러나 2018년 세제 혜택 축소, 2020년 단·장기 아파트 임대 폐지 등 잦은 정책 변경이 이어지면서 이탈자가 급증했다. 신규 민간임대사업자 수는 2018년 3만명에서 지난해 2000명으로 약 93% 급감한 상황이다.
여기에 2022년 전세사기 사태로 비아파트 기피 현상이 심화하면서 실제 비아파트 착공 물량은 2015년 반기별 평균 3만6000가구에서 지난해 약 2000가구 수준으로 신규 공급이 단절 수준이 됐다는 게 서울시 측 설명이다.
반면 임대시장 수요는 계속해서 늘고 있다. 대학생과 사회초년생, 방문 외국인·유학생 등 1~2인 가구가 꾸준히 증가하는 추세다. 다양한 주거 수요층이 발생하는 가운데 공급 병목을 풀고 시장 활력을 되살려 민간임대 시장 불균형을 해결한다는 게 서울시 목표다.
건축 규제 풀고 '위험 임대인' 정보 제공
이번 등록 민간임대주택 활성화 방안은 △건축 규제 완화 △임대인·임차인 행정지원 △금융지원 △제도 개선을 위한 정부 건의 등 네 가지 대책으로 구성됐다.
먼저 건축 관련 규제를 풀어 주택 공급 환경을 개선한다. 소규모 오피스텔 접도조건을 기존 20ｍ에서 12ｍ로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 국토계획법에 도로는 △광로 △대로 △중로 △소로 등으로 분류된다. 폭 20ｍ 이상(25m 미만, 대개 왕복 4차로)은 중로1류인데 통상 왕복 2차로 정도인 폭 12ｍ 이상(15ｍ 미만)인 중로3류 길가에도 오피스텔을 지을 수 있게 하는 것이다.
국토계획법 및 서울시 조례에 따르면 제3종일반주거지역 기준 업무시설 연면적은 3000㎡로 제한돼 있다. 통상 5~6층, 50실 규모 오피스텔이 들어설 수 있는 면적이라는 게 서울시 설명이다. 이번 규제 완화를 통해 그동안 간선도로 변에서만 가능하던 소규모 오피스텔 건축이 보조간선 변까지 늘어나게 된다. 내년 1월 적용 예정이다.
또 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 기존 '30실 이상'에서 '50실 이상'으로 축소한다. 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화와 도시형 생활주택 층수 완화를 현행 1개층에서 2개층으로 확대하는 방안도 정부에 건의한다. 자치구별 재량 사항을 조정하는 신속인허가 협의체도 운영한다.
전세사기 임대인 1500명 정보를 분석해 위험 지표를 마련하고 전세 계약 전 주택과 집주인에 대한 위험도를 파악할 수 있는 '인공지능(AI) 위험 분석 리포트'도 제공한다. 이 서비스는 이달 말 선보일 예정이다.
기금 마련해 기업형 임대 '활성화'
기업형 민간임대사업자를 시장으로 유인하기 위해 기금 마련을 통한 리츠 지원에도 나선다. 최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14→11%) 만큼 '서울주택진흥기금'을 조성해 민간임대리츠에 지원, 초기 출자금 부담을 줄인다는 계획이다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원한다.
오 시장은 "현재 조례가 통과됐고 다음 달까지 기금사업 운용계획안을 수립해 심의위원회를 거쳐 시의회에 제출하면 연말 전에는 심의가 의결돼서 준비를 마치게 될 것"이라며 "시의회 통과 전이라 조심스럽지만 10년 정도 순차적으로 출자해 2조원까지 기금을 만들 계획이 있다"고 설명했다.
서울시는 민간임대주택 활성화를 위해 정부에 다양한 규제 완화 방안을 적극적으로 건의할 예정이다. 보증보험 가입 기준 완화를 비롯해 최근 6·27 대출로 인해 제한된 주택담보대출비율(LTV) 0% 완화도 요청할 계획이다. 과거 축소된 장기임대에 따른 종합부동산세·양도소득세 등 세제 혜택 조정도 건의한다.
오 시장은 "다세대·연립·오피스텔 등 비아파트를 중심으로 하는 민간임대주택 시장은 전세사기 사태 이후 수요가 급감하면서 시장이 무너진 채로 방치돼 있다"며 "최근 정부가 오히려 임대사업자를 옥죄면서 자금은 있지만 민간임대 규제 때문에 투자할 수 없다는 시장의 절절한 목소리가 들려온다"고 말했다.
이어 "비아파트에도 양질의 투자가 이뤄지게 하고 민간임대 시장을 활성화해 주택 공급에 숨통을 틔우겠다"며 "규제 완화와 적극적인 행정 지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고 시장 활력을 되살리겠다"고 말했다.
