NH올원리츠가 본격적인 상장 절차에 들어간 가운데 지난달 국내 상장 리츠 역사를 새로 쓰면서 증시에 입성한 SK리츠의 전철을 밟을지 시장이 주목하고 있다. 비교적 수익률이 높은 중형 부동산 자산을 편입해 기존 상장 리츠보다 배당 수익률을 높이겠다는 차별화 전략이 통할지도 관심이다.
NH올원리츠를 비롯해 연내 상장을 추진하는 리츠들의 발길이 계속 이어지면서 국내 리츠 시장의 성장세는 한층 가팔라질 전망이다.
NH올원리츠, '세 마리 토끼' 노린다
NH농협리츠운용은 다음 달 NH올원리츠 코스피 상장을 앞두고 28일 온라인 기자간담회를 열어 상장 이후 전략과 포부를 밝혔다.
이종은 NH농협리츠운용 리츠운용본부장은 "NH올원리츠는 2019년부터 기획을 시작해 지난해 자산을 매입하고 상장을 준비해왔다"며 "장기적인 비전을 가지고 준비한 만큼 투자자들은 수익성과 안정성, 성장성을 한 번에 누릴 수 있을 것"이라고 말했다.
NH올원리츠는 기존 리츠가 담은 안정적인 코어 자산에 비해 수익률이 높은 코어플러스 자산인 중형 자산에 투자하는 멀티섹터 리츠다. 현재 분당스퀘어와 에이원타워 당산, 에이원타워 인계 등 오피스 3곳과 도지물류센터등 5164억원 규모의 기초자산을 갖고 있다.
실물형 모자(母子)리츠로 구성돼 실물자산인 분당스퀘어와 자(子)리츠 지분증권 100%를 보유 중이다. 자리츠인 NH3호리츠가 에이원 당산과 에이원 인계를, NH5호리츠는 도지물류센터를 각각 담고 있다.
NH올원리츠는 상장 이후에도 지속적으로 신규 자산을 편입해 섹터별 포트폴리오를 조정할 계획이다. 부동산 시장 상황에 맞게 저평가 자산을 추가로 매입함과 동시에 자산 가치가 상승한 자산을 매각, 포트폴리오 규모를 유지하면서 발생하는 매각 차익은 배당에 활용하겠다는 전략이다.
배당 수익률은 기존 상장 리츠에 비해 높게 잡았다. 예상 배당 수익률은 향후 10년간 평균 7%로, NH리츠운용이 기존에 운용 중인 NH프라임리츠에 비해 2%가량 높은 수준이다.
국내 최초로 분기 배당을 실시한 SK리츠에 이어 반기 배당에도 나선다. 배당은 6월과 12월 결산을 기준으로 연 2회 실시할 계획이다. 공모 청약에 참여하는 투자자는 올 12월 결산을 통해 첫 배당금을 받을 수 있다. 연말에 NH올원리츠를 보유한 투자자는 내년 3월에는 주당 82원의 배당을 받을 것으로 예상된다. 이 경우 공모가를 기준으로 한 배당 수익률은 약 1.6%다.
상장 후에는 농협 그룹 계열사의 임차 수요와 개발 수요를 통해 안정성과 성장성을 모두 확보한다는 계획이다. 고수익 추구로 인해 발생하는 기존 리츠 대비 큰 리스크는 NH농협그룹의 역량을 동원해 안정적으로 관리한다. 그룹의 금융 부문을 활용해 안정적인 자금 조달에 나서고 비금융 부문의 자산관리 역량도 적극 활용하겠다는 방침이다.
NH올원리츠는 이를 통해 3년내 관리자산(AUM) 1조원을 달성하고 투자 섹터도 확대한다는 계획을 세웠다. 실제 지난해 초 1902억원에 매입한 분당스퀘어가 최근 감정에서 2950억원으로 평가받으면서 매입 자산의 성장성을 입증했다.
공모가는 5000원, 공모주식 수는 2810만주로 총공모금액은 1405억원이다. 상장 후 시가총액은 공모가 기준 2110억원에 달한다.
NH올원리츠는 28~29일 양일간 국내외 기관투자자를 대상으로 하는 수요예측과 내달 3~5일 사흘간 일반 공모청약을 거쳐, 같은 달 18일 유가증권시장에 상장할 예정이다. 대표 주관사는 한국투자증권이며 NH투자증권과 대신증권이 인수회사로 참여한다.
김현욱 신한금융투자 연구원은 "NH올원리츠는 국내 오피스의 과반을 차지하는 중형 오피스를 기초자산으로 해 편입 가능 자산군이 넓고 농협그룹 계열사의 협력을 기대할 수 있다"면서 "현재 보유한 자산처럼 중형 오피스를 브랜드화해 가치를 끌어올리는 전략을 기대해 볼 만하다"고 말했다.
신한부터 미래에셋까지…올해 5개 상장
올 들어 증시에 입성한 리츠는 2곳이다. 앞서 8월에는 디앤디플랫폼리츠가, 9월에는 SK리츠가 상장했다.
특히 SK리츠는 공모청약에서 19조원의 증거금을 모으며 국내 상장 리츠 역사를 새로 썼다. 경쟁률도 552대 1을 기록하면서 사상 최고 경쟁률과 최대 증거금 기록을 모두 갈아치웠다. 상장 이후에도 두 달도 채 되지 않아 20%가 넘게 오르면서 배당 수익을 제외하고도 좋은 성과를 기록하고 있다.
SK리츠 이후 상장 리츠에 대한 시장의 관심이 커지면서 상장을 준비 중인 리츠들의 발걸음도 바빠졌다. NH올원리츠에 이어 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠도 연내 상장을 준비중이다. 이들 리츠의 상장이 예정대로 이뤄질 경우 올 들어 상장한 리츠는 총 5개로 늘어난다.
신한서부티엔디리츠는 인천 연수구에 위치한 스퀘어원 쇼핑몰과 서울 용산구의 그랜드머큐어 호텔을 담아 국내 최초로 호텔을 담은 상장 리츠가 될 예정이다. 상장 후 예상 시가총액은 2800억원에 달할 것으로 보인다.
미래에셋글로벌리츠는 해외물류센터를 담은 국내 최초의 리츠다. 보유 자산은 미국 플로리다, 인디애나폴리스주의 페덱스 물류센터와 텍사스주의 아마존 물류센터 등이다. 상장 후 시가총액은 1400억원 규모로 예상된다.
