정부가 내놓은 '8.2대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)으로 서울 전역과 과천 등이 강화된 투기과열지구로 지정되면서 최소 7만5000여가구에 해당하는 재건축 추진 아파트 및 재개발 입주권 거래가 타격을 받는 것으로 추정됐다.
4일 부동산114 조사에 따르면 지난 5월 기준 서울과 경기도 과천 지역 재건축 추진구역중 조합설립인가 이후 단계인 곳은 총 100개 단지 5만5709가구다. 사업단계별로 조합설립인가까지 마친 단지는 59곳 2만9427가구, 이후 사업시행인가도 받은 단지는 34곳 1만8166가구, 관리처분까지 마친 구역은 7곳 8116가구로 조사됐다.
이번 대책으로 지난 3일부로 투기과열지구로 지정된 지역 조합설립인가 이후 단계 재건축의 경우 조합원의 지위 양도가 원칙상 제한 받는다.
재건축 예정 주택을 사더라도 조합원으로서 새 아파트에 입주할 수 있는 권리(입주권)는 넘겨 받지 못해 현금청산 대상이 되는 것이다. 산 집에 입주권이 없는 이른바 '물딱지'가 되는 셈이다.
| ▲ 재건축 조합설립인가를 받아둔 서울 서초구 반포 주공1단지 뒤로 재건축을 마친 아크로리버파크가 보인다./사진=이명근 기자 qwe123@ |
지역별로 투기과열지구내 조합설립이후 단계 이후 주택은 ▲서초 1만5850가구(21곳) ▲강남 1만2094가구(13곳) ▲강동 8110가구(7곳) ▲송파 7980가구(5곳) 등 이른바 강남 4구가 순서대로 가장 많았다.
해당하는 주요 대형 재건축 추진단지로는 서울 서초구 반포동 주공1단지와 잠원동 한신4지구, 강남구 개포동 주공1단지·4단지, 송파구 잠실동 주공5단지, 강동구 둔촌동 주공1~4단지 등이 포함됐다.
이처럼 추진단지로 조사된 곳들뿐 아니라 이미 일반분양까지 마치고 현재 공사를 하고 있는 재건축 단지 입주권도 조합원 명의가 바뀔 경우 현금청산 대상이 된다는 게 국토부 설명이다. 지난 1~2년새 분양한 강남 개포 래미안 블레스티지(개포주공2단지), 디에이치 아너힐즈(개포주공3단지) 등이 이에 해당한다.
다만 국토부는 재건축 사업이 지지부진하고 비교적 오래 해당 주택을 보유한 경우 지위양도를 할 수 있는 예외규정을 남겼다. 조합설립 후 3년내 사업시행인가 신청을 못한 곳, 사업시행인가 후 3년내 착공하지 못한 곳의 경우 재건축 추진 주택을 3년이상 보유하고 있었다면 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 매수자에게 넘길 수 있다.
종전 규정에서는 사업지연 및 보유 관련 기간 조건이 각 2년이었지만 이를 더 엄격히 강화한 것이다. 또 질병이나 직장이전 등으로 불가피하게 주택을 양도하는 경우에 투기과열지구에서도 재건축 조합원 지위 양도를 할 수 있는 예외규정도 유지된다.
| ▲ 재건축 구역지정 및 조합인가를 추진 중인 서울 강남구 대치동 은마아파트./사진=이명근 기자 qwe123@ |
반면 안전진단, 구역지정, 추진위 구성 등 재건축 초기 단계에 있는 97개단지 5만6905가구는 거래 제한이 적용되지 않는다. 강남구 압구정 현대, 대치동 은마, 양천구 목동 신시가지 아파트 등이 대표적이다. 다만 이들 단지는 사업추진 시간상 내년부터 시행되는 초과이익환수제를 피할 수 없다.
국토부는 이번 대책을 통해 투기과열지구내 재개발 및 도시환경정비사업에 대해서도 조합원 분양권(입주권) 전매를 금지했다. 재개발 입주권 전매로 시세차익을 챙기려는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입하는 것을 차단하기 위한 조치다. 오는 9월 관련 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안 발의가 이뤄진다.
개정안이 시행되면 그 이후 사업시행인가를 신청한 구역부터는 관리처분계획인가 후부터 입주(소유권이전 등기) 때까지 조합원 입주권도 전매가 금지된다. 부동산114는 지난 5월 기준 이에 해당하는 구역이 27곳 2만610가구로 조사됐다고 밝혔다.
