#1 서울 동작구에 거주하는 김모씨(41세)는 주택 3채를 보유한 집주인이다. 김씨가 살고 있는 아파트 외에 나머지 2채는 각각 전세와 월세를 주고 있는데, 내년 이후 임대주택 사업자로 등록할지 고민중이다.
그는 월세를 주고 있는 소형 오피스텔(39㎡) 1채를 8년 이상 장기임대할 계획이다. 현재는 2채 이상 임대해야 재산세를 면제받지만, 2019년부터 소형주택(40㎡이하) 1채만 임대해도 재산세 면제 혜택을 받는다. 공시가격 2억원인 이 오피스텔의 재산세는 연간 15만원 나오는데 2019년부터 매년 절세 효과를 누릴 수 있게 된다.
전세를 준 아파트도 구청에 가서 준공공임대로 등록하고 8년이상 임대할 생각이다. 아파트 매매 시세가 계속 오르고 있어서 당장 팔기보단 전세로 임대를 주기로 했다.
이 아파트를 8년간 임대한 후 판다면 양도소득세를 줄일 수 있다. 장기보유특별공제율이 50%에서 70%로 올라가고 내년 4월부터 시행하는 다주택자 중과세율 적용도 피할 수 있다. 종합부동산세도 현재 거주중인 아파트와 합산배제 혜택을 받기 때문에 세금 부담을 덜 수 있다.
김씨가 2019년부터 내야할 임대소득세 부담도 줄어든다. 연간 임대소득이 1500만원인 그는 2019년 임대소득 과세가 전면 시행하더라도 연 2만원의 소득세만 납부하면 된다. 원래 내년에 납부할 임대소득세는 7만원 수준인데, 2019년부터 소득세 필요경비율이 60%에서 70%로 올라가면서 세부담이 급격히 줄게 됐다.
만약 김씨가 임대사업자로 등록하지 않는다면 2019년에 내야할 임대소득세는 49만원으로 크게 증가한다. 2019년부터 미등록 임대사업자의 소득세 필요경비율이 60%에서 50%로 낮아지기 때문에 소득세 부담액이 원래 28만원 수준에서 75% 늘어나게 된다.
집주인들의 걱정거리였던 건강보험료 인상에 대한 부담도 덜 수 있다. 8년 이상 임대사업자로 등록하면 건강보험료의 80%를 감면받기 때문에 인상분이 10만원일 경우 2만원만 부담하면 된다. 다만 4년 임대사업자로 등록한다면 건강보험료의 40%를 감면받아 실제 부담할 보험료는 인상분 10만원 중 6만원 수준이다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
#2 만일 김모씨가 본인 거주주택 외에 서울 소재 시세 4억5000만원인 전용 84㎡ 주택 1가구와 시세 3억2000만원인 전용 59㎡ 1가구를 임대한다고 가정해보자. 김씨가 이 주택 2채를 8년 이상 임대사업자로 등록할 경우 2019년부터 세금과 건강보험료 부담은 얼마나 줄어들까.
보유 단계의 세금인 재산세와 종합부동산세, 임대소득세를 비롯해 8년 임대후 주택(주택가격 20% 상승)을 판다고 가정한 양도세까지 감안하면 총 세금과 건보료 부담액은 연간 270만원이다. 8년간 총 부담액으로 환산하면 2160만원을 부담하는 셈이다.
만약 임대사업자로 등록하지 않으면 연간 평균한 부담액은 1205만원, 8년 간 총 부담할 금액은 9640만원으로 세금과 건보료가 4배 넘게 증가할 것이란 설명이다. 2019년부터 연간 2000만원 이하 임대소득 과세가 시행되면서 세금부담이 급격히 오르기 때문이다.
| ▲ 서울 서초구 방배동 한 신축 다세대주택 밀집지역 /윤도진 기자 spoon504@ |
