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'뭐가 뭔지' 헷갈리는 공공주택, 들여다보니…

  • 2020.08.07(금) 16:21

부동산대책서 공공주택 및 공공참여주택 줄줄이 등장
주택 유형별 소득 요건, 임대 기간, 임대료 등 각양각색

'공공임대, 민간임대, 행복주택, 장기전세….'

국내 임대주택 유형을 쭉 세어보면 양손이 모자랄 정도인데요. 최근 정부와 지방자치단체가 주택공급을 확대하겠다며 새로운 유형의 공공주택을 내놓으면서 종류가 더 다양해졌습니다.

그동안은 저소득층 등을 대상으로 지하철역에서 먼 곳에 주택을 공급했는데요. 이번에 나온 주택은 중산층을 타깃으로 역세권에 공급하거나(경기도형 기본주택), 살면서 지분을 취득해 나가는(지분적립형 분양주택) 방식 등으로 자격요건이 다양해지고 주택의 질이 높아지는 모습입니다. 

또 공공참여형 재건축이나 재개발을 통한 주택 공급도 이어질 전망이고요. 

이에 3040세대 무주택자들의 관심이 높아지고 있는데요. 다만 지역별로 도입하는 주택 유형이 다르고 도입 시점이나 운영 사항 등이 천차만별이라 꼼꼼히 알아보는게 중요해 보입니다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@
무주택자는 '다 되는' 임대주택이 있다?
(feat.주택유형별 소득요건·자산기준 등)

8·4대책과 경기도 부동산주요대책(7·28대책) 등을 통해 새롭게 등장한 공공주택 유형은 ▲기본주택 ▲사회주택 ▲지분적립형 분양주택이 대표적인데요.

기본주택과 사회주택은 경기도에서, 지분적립형 분양주택은 서울시에서 도입하기로 했습니다. 세가지 유형 모두 '장기 임대' 성격을 띠고 있는 게 공통점이지만 세부적으로 들어가면 자격 요건이나 임대 유형이 다른데요. 한 번 자세히 볼까요. 

경기도형 기본주택은 무주택자라면 누구나 신청할 수 있다는 점이 파격적입니다. 

이재명 경기도지사가 "집 사서 이자를 내느라 평생 허덕거리지 않게 하겠다"고 말했듯이 장기임대를 통해 무주택자의 주택 수요를 충족시키기 위해 소득, 자산, 나이 등 입주 자격에 제한을 두지 않았고요.

오히려 '중산층'을 겨냥해 조식 서비스, 육아용품 렌털 등 호텔급 고품격 주거 서비스를 제공하기로 했습니다. 위치도 역세권 등 수요가 높은 곳에 공급하고요. 이번 기본주택 도입으로 임대주택은 '가난한 사람들이 사는 곳'이라는 편견도 깬다는 복안이죠.

경기도 사회주택은 유형별로 자격 요건이 다릅니다. 이 주택은 토지는 공공이 소유한 채 30년 이상 장기간 임대하고 건축물은 사회적 협동조합이 소유하며 운영하는 방식인데요. 60%는 일반 공모하고 40%는 저소득층, 장애인, 1인가구, 고령자 등을 대상으로 하는 특별공급 형태로 제공될 예정입니다. 올해 10월 시범사업으로 첫 시작하고요. 

지분적립형 분양주택은 무주택 청년‧신혼부부을 대상으로 공급하는데요. 

분양가의 20~40%를 취득한 뒤 나머지는 살면서 지분을 추가 취득하고 100% 취득 전까지는 따로 임대료를 내는 방식으로 공공분양과 임대후분양으로 나뉩니다. 

공통 입주자격은 가구당 도시근로자 월평균소득의 130~150%이내(맞벌이 140~160% 이내), 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만원 이하여야 합니다.

기존 공공임대나 특별공급의 소득기준이 100~120% 이하라는 점을 고려하면 소득기준이 많이 완화된 셈이죠. 통계청의 2020년 도시근로자 가구당 월평균 소득을 보면 3인 이하 기준으로 봤을 때 월평균소득 130%가 731만원, 150%가 844만원 가량입니다. 자동차 가격이 2764만원 이하면 국산 중소형 차량 정도가 되겠네요.

임대주택에도 '호텔식 서비스'를!
(feat.주택유형별 운영기간, 임대료 등)

세 가지 주택 모두 '장기 임대'인 만큼 얼마나 거주할 수 있는지도 궁금한데요.

경기도의 기본주택과 사회주택은 모두 30년 이상 임대할 수 있습니다. 애초에 경기도 기본주택은 '주택 수명 100년'을 목표로 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 장수명 주택(기둥식 구조)으로 건설할 계획이기도 합니다.

지분적립형분양주택은 최대 30년까지 임대할 수 있습니다. 공공분양의 경우 일반지역은 20년 또는 30년중 선택할 수 있고, 고분양가 지역은 30년 고정 임대입니다. 임대후 분양모델도 8년 임대후 일반지역은 12년 또는 22년 선택, 고분양가 지역은 22년 고정입니다. 

전매제한 기간만 종료하면 제3자에게 지분 전체를 매각할 수도 있습니다. 아직 전매제한 기간은 정해지지 않았지만 서울시에서 '10년 거주'를 검토 중인 것으로 전해지네요.

임대료도 천차만별입니다.

기본주택은 주변 시세의 50~60% 수준에서 책정될 전망입니다. 경기도 산하 경기주택도시공사(GH)가 임대주택용지 조성원가를 평당 2000만원으로 가정해 동일 평형 1000가구 단지를 기준으로 예상한 월임대료를 보면요. 전용 59㎡(25평)이 48만5000원, 전용 84㎡(34평)가 63만4000원 수준입니다.

임대보증금은 월 임대료의 50배(1~2인) 또는 100배(3인 이상)으로 책정할 예정이라고 하니 59㎡(2인 가구)의 경우 2425만원 정도가 될 것으로 추산됩니다. 임대료 인상률 상한은 2년에 3% 수준으로 예상되고요.

지분적립형분양주택은 분양과 임대의 성격이 혼용돼 있는데요. 분양가는 일반 분양가 산정 방법을 따릅니다. 지분을 추가 취득할 때 최초 분양가에 정기예금금리를 가산하는 식입니다.

미취득한 공공지분은 행복주택 수준의 임대료를 납부하면 되는데요. 서울시가 마곡5단지 전용 59㎡(분양가 5억원)를 예로 들어 추산해봤을 때 임대보증금 1억원, 월 임대료 14만원 정도입니다. 

가령 5억원짜리 지분적립형분양주택을 최초에 25% 지분율로 분양 받았다면 입주시 분양가 1억2500만원에 임대보증금 1억원 등 총 2억2500만원을 납부하면 '일단' 집을 살 수 있는 셈입니다.

정비사업 '기부채납'을 주목하라
(feat.공공참여 재건축·재개발 활성화)

정비사업의 '기부채납'도 임대 및 공공분양 비중이 높아질 전망입니다. 

정부가 주택공급 확대를 위해 공공참여형 고밀재건축과 공공재개발을 활성화하기로 했는데요. LH·SH 등 공공이 참여해 사업 속도를 빨리하고 각종 인센티브를 제공받는 대신 임대주택 등 기부채납을 하는 사업입니다. 

이번 8·4대책을 통해 나온 공공참여형 고밀재건축은요. 공공이 참여해서 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하고 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 식입니다.

용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50%까지 허용하는 대신 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하는건데요. 

기존 500가구에서 용적률 상한(250%→ 300%)으로 600가구로 재건축하게 됐다면 상향 가구 수(100가구)의 절반인 50가구만 임대주택으로 공급하면 됐었는데요.

용적률을 최대 500%까지 올리게 되면 늘어난 500가구의 절반인 250가구는 일반분양하고 125가구는 장기공공임대(50% 이상), 125가구는 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50% 이하)으로 활용하게 됩니다. 

서울에서 사업시행인가를 받지 않은 93개 사업장(26만 가구) 가운데 약 20% 참여가 예상돼 5만 가구가 기부채납 형식으로 나올 것으로 보입니다. 

공공참여형 재개발 공급도 늘어납니다.

조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 종상향, 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 인센티브를 제공하는 건데요. 주거환경 정비가 필요하지만 아직 정비구역으로 지정되지 않은 정비예정구역, 정비해제구역에서도 공공재개발이 가능해집니다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 서울 176곳 등을 통해 2만 가구 이상이 나올 전망입니다. 

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