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부동산 전문가들도 전망 뒤집었다…집값 대세 하락?

  • 2022.01.29(토) 07:00

[집값 톡톡]서울 아파트값 1년 8개월 만 하락
강남4구 상승률 0%…종로·광진도 하락 전환
KDI 설문조사 "전문가 절반 이상, 하락전망"

국내 부동산 시장의 대세 하락이 시작된 걸까요. 우리나라 집값 흐름을 이끄는 서울 아파트값이 1년 8개월 만에 하락했습니다. 이미 예견된 일이었습니다. 지난해 말부터 극심한 거래 절벽에 더해 실거래가도 떨어지는 흐름이 이어져 왔으니까요.

분위기가 이렇게 흘러가자 부동산 시장 관계자들의 인식도 달라지는 분위기입니다. 전문가도, 소비자도 올해 집값이 떨어질 것으로 전망하기 시작했습니다. 상승 폭은 줄겠지만 떨어지지는 않을 거라는 전망이 많았던 지난해 말과는 다른 분위기입니다.

/그래픽=비즈니스워치.

서울 아파트값 하락…강남 상승세도 멈춤

한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주 전국 아파트 매매 가격 변동률은 0.02%로 전주와 같았습니다. 서울의 경우 0.01% 하락하며 전주보다 0.02% 포인트 떨어졌고요. 수도권도 0%를 기록하며 0.01% 포인트 낮아졌습니다. 지방은 0.03%로 전주와 같은 수준을 유지했습니다.

서울의 집값이 하락했다는 점이 가장 눈에 띕니다. 지난 2020년 5월 이후 1년 8개월 만에 서울 아파트 매매가격이 떨어진 건데요. 서울의 총 25개 자치구 중 절반 이상인 17개 구가 보합·하락세를 기록했습니다.

강남과 송파, 서초, 강동 등 강남 4구 지역도 이런 흐름에서 벗어나지 못했습니다. 아파트 매매가 변동률이 0%를 기록했습니다. 이 지역 집값 상승률이 멈춘 건 1년 2개월 만입니다.

/그래픽=비즈니스워치.

수도권 분위기도 비슷합니다. 수도권 역시 집값 상승세가 멈추며 2년 5개월 만에 보합세를 나타냈는데요. 주요 대선 주자들이 내놓은 수도권광역급행철도(GTX) 확대 공약의 수혜 지역인 경기 안성(0.12%)과 파주(0.10%) 등에서 '이상 현상'이 나타난 것만 제외하면 하락세가 뚜렷해지고 있습니다.

여러 원인이 겹치면서 집값 상승세도 멈춘 것으로 분석됩니다. 한국부동산원은 "글로벌 통화 긴축 우려 등에 따른 시장 불확실성 증가로 매수심리가 크게 위축됐고, 추가 금리인상과 전셋값 하락 등 다양한 하방 압력 맞물리며 약 1년 8개월 만에 서울이 하락 전환했다"고 설명했습니다.

서울과 수도권이 우리나라 부동산 시장의 흐름을 이끈다는 점을 고려하면 전국 집값이 하락하는 것도 머지않아 보입니다. 특히 3월 대선을 앞두고 불확실성이 커지면서 '거래 절벽'이 이어질 것이라는 전망이 많습니다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "매도·매수자 간 눈치 보기 양상이 더 깊어지는 모습"이라며 "설 연휴를 넘어, 뚜렷한 부동산 정책 기조가 나올 때까지는 시장의 관망세와 함께 극심한 거래 침체도 당분간 이어질 것"이라고 분석했습니다.

전문가·소비자 절반 "올해 집값 하락" 전망

이제 관심은 과연 집값이 장기간 지속해 떨어지는 '대세 하락장'이 올 것인가에 쏠리고 있습니다. 일부 전문가들의 전망처럼 불확실성이 걷히면 집값이 다시 반등하게 될까요. 아니면 최근의 분위기가 오랜 기간 이어지게 될까요.

정부는 우리나라 부동산 시장 가격의 '추세적 하락'이 불가피하다고 언급한 바 있죠. 현 정부는 집값 잡기가 최우선 목표인 만큼 '하락 안정화'가 지속하길 바라고 있습니다.

시장 전문가나 많은 민간 연구소 등은 상승 폭이 줄긴 하겠지만, 하락하지는 않으리라는 전망을 많이 내놨는데요. 하지만 최근에는 다른 분위기도 감지됩니다.

국책연구원인 한국개발연구원(KDI)이 지난 27일 '부동산시장 동향' 보고서를 내놨는데요. 이 보고서에는 부동산 시장 전문가 503명을 설문 조사한 결과도 포함됐습니다. 지난달 28일부터 사흘간 진행한 조사입니다.

이에 따르면 올해 주택 매매가격이 하락할 거라 답한 비중은 51.8%에 달했다고 합니다. 절반 이상이 하락을 전망한 겁니다. 집값이 멈추는 '보합'을 전망한 비중은 18.3%였고요. 상승을 전망한 답변은 30.4%에 그쳤습니다.

/그래픽=비즈니스워치.

가계의 인식도 비슷한 흐름을 나타내고 있습니다. 한국은행이 26일 내놓은 2022년 1월 소비자동향조사 결과에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 전월보다 7포인트 하락한 100을 기록했습니다. 1년 반 만에 최저치입니다.

CSI는 소비자의 경제 상황에 대한 인식과 전망을 설문 조사해 그 결과를 지수화한 통계입니다. 이 지수가 100보다 크면 1년 후 집값이 지금보다 상승할 것으로 보는 이들이 많은 거고요. 100보다 작으면 그 반대를 의미합니다. 결국 소비자들 사이에서도 올해 집값이 하락기에 접어들 거란 전망이 늘고 있는 셈입니다.

이런 분위기라면 앞으로 대세 하락장이 와도 이상할 게 없을 것 같습니다. 하지만 변수도 있습니다. 특히 올해 상반기에는 정권이 바뀌게 되죠. 부동산 정책 기조가 달라질 수 있다는 점이 지적됩니다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "일부 지역에서 나타나는 가격 하락 등은 시장에서 자연스러운 상황으로 판단하기는 부적합하다"며 "대출 규제 같은 인위적 요인이 작용한 결과로, 해당 요인이 해소되는 순간 가격 반등으로 연결될 가능성 높다"고 전망했습니다.

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