지난 2019년, 무섭게 오르던 서울 아파트를 팔고 주위 만류에도 일본 부동산을 사들인 투자자가 있었습니다. 당시엔 일본 부동산이 상승 여력이 없어 자국민도 섣불리 투자하지 않던 분위기였는데요. 현재 그 투자자는 일본 부동산으로 적지 않은 금액의 월세를 꼬박꼬박 받는 건물주가 되었습니다.
일본 부동산 투자 5년 차, 노윤정 백승 대표의 이야기입니다. 백승은 부동산 컨설팅 업체 사명이자 노 대표의 활동명이기도 합니다. 노 대표는 자신의 투자 경험을 담은 '서울을 팔고 도쿄를 샀습니다'란 책을 지난해 출간했는데요. 새로운 투자처를 찾는 부동산 투자자 사이에서 주목받고 있습니다.
노 대표는 지난 27일 비즈워치와의 인터뷰에서 "일본 부동산 투자는 여전히 기회가 많은 분야"라고 말했습니다. 높은 수익률을 기대하긴 어렵지만 그럼에도 저금리와 세제 혜택을 기대할 수 있기 때문인데요. 아울러 엔데믹 이후 일본 관광 시장이 호황을 누리게 되면서 공유숙박 등 새로운 사업 기회를 노려볼 만하기 때문입니다.
5년동안 달라진 일본 부동산?
노 대표는 일본 부동산 시장과 금리 상황이 5년 전과 많이 달라졌다고 평가했습니다.
일본 부동산 가격은 가파르게 상승 중입니다. 장기간 저금리와 엔화약세가 이어지며 해외 투자자유입이 커졌습니다. 외국인들의 일본 부동산 투자가 꾸준히 늘면서 가격 상승을 견인하고 있다는 설명입니다.
실제로 일본 부동산경제연구소에 따르면 지난 5년간 일본 도쿄 주택의 가격 상승 폭은 매년 평균 60.8%에 달합니다.
이 기간 도쿄를 비롯한 주요 도심지의 '타워맨션(아파트)'의 가격은 사상 최고치를 기록했습니다. 도쿄 23개 구의 신축 맨션 평균 가격은 1억1483만엔(약 10억9992만원)인데요. 이는 1974년 이후 처음으로 1억엔을 돌파한 가격입니다.
부동산 뿐만 아니라 금리도 오르기 시작했습니다.
일본은행(BOJ)는 올 들어 17년만에 금리를 인상하며 '마이너스 금리' 시대를 끝냈습니다. 올해 3월과 7월에 각각 금리를 인상했고 추가 인상 가능성도 열어놓고 있습니다.
아파트 가격의 급등에다 금리 인상까지 더해지면서 일본 부동산 시장의 투자 매력이 떨어진 것도 사실입니다. 괜찮은 물건을 '저점 매수'할 수 있었던 타이밍은 지났다는 것입니다.
노 대표는 "도쿄 핵심지의 집값이 오르고, 대출금리를 결정짓는 기준금리도 상승하다보니 일본 부동산 투자를 위한 기초비용이 전체적으로 비싸졌다"고 설명했습니다. 예전만큼의 수익성까지는 기대하긴 어려워졌다는 것이죠.
그럼에도 저금리 메리트, 절세효과 건재
노 대표는 그럼에도 일본 부동산 투자는 여전히 기회가 많다고 강조했습니다.
그는 올해 초, 도쿄의 신주쿠 주택건물에 이어 도쿄 스카이트리 앞 상가건물을 새로 매입했는데요. 이때 적용받은 대출금리 연 1.8%입니다. 5년전 신주쿠 건물을 매입했을 당시의 대출금리였던 연 1.5%보다 소폭 오른 것이죠.
대출금리를 좌우하는 기준금리가 올랐다고 해도 여전히 한국의 금리 수준과 비교했을 때 낮은 수준입니다.
지난달 한국 은행연합회에 따르면 개인 사업자를 대상으로 한 주요 5대은행의 평균 담보 대출금리는 연 5.59%인데요. 노 대표의 최근 대출금리보다 약 3.7%포인트(p) 넘는 이율인 것이죠.
그는 일본 부동산의 세제 혜택도 강점으로 꼽았습니다. 한국은 다주택자에게 취득세 중과나 종부세를 부과하는 등 각종 규제를 적용하고 있는데요. 일본은 주택 수에 무관하게 일괄적인 방식으로 세금을 부과하고 있습니다.
이에 노 대표는 "다주택자라면 절세 전략으로써 일본 부동산 투자도 좋은 선택일 것"이라고 덧붙였습니다.
규제에 발 묶인 한국 에어비앤비...일본은?
노 대표는 일본 부동산에 투자할 때 시세 차익이나 월세를 받는 목적 외에 다른 사업모델로 확장하는 것도 좋은 방법이라고 설명했습니다. 공유공간 대여 플랫폼 '에어비앤비'를 중심으로 한 공유 숙박 모델이 최근들어 일본에서 각광받기 시작했기 때문입니다.
일본은 2018년 '주택숙박사업법(이하 민박신법)' 시행 이후 에어비앤비 산업이 제도권 안으로 들어오기 시작했습니다. 한국에서는 에어비앤비 사업이 많은 구설수에 오르고 있지만 일본은 비교적 우호적이죠. 그는 "한국과 일본은 제도적으로 정반대의 길을 걷고 있다"고 평가했습니다.
아예 규제가 없는 것은 아닙니다. 일본 에어비앤비도 연간 180일 이내로 영업일수에 제한을 두어 숙박객을 받아야하는 등의 제약이 있습니다. 하지만 원룸, 맨션 등의 주거용 건물에서도 내·외국인 구분 없이 손님을 받을 수 있는 등 한국에 비해 진입장벽이 낮은 편입니다. 등록 절차가 한국보다 간소화되어있다는 것도 장점입니다.
반면 한국은 현행법상 에어비앤비 공유숙소를 합법으로 운영하기 매우 까다롭습니다. '공중위생관리법', '관광진흥법' 등에 명시된 특정 업종으로 사업자번호가 등록되어있어야 하는데요. 이를 등록하기 위해 충족해야하는 조건들은 업종별로 모두 상이합니다. 공통적으로 오피스텔, 원룸형 주택은 등록할 수 없죠. 최근들어 불법 운영으로 인한 탈세와 안전사고 우려로 이전보다 단속도 강화되는 추세이기도 합니다.
여기에 관광시장 호황이 더해지고 있는 점도 한 몫하고 있습니다. 일본 관광업은 엔데믹 이후 해외 관광객 수가 늘어나며 2024년 일본 GDP 기준, 자동차 산업 뒤를 잇는 효자산업이 되었습니다. 노 대표가 신주쿠 주택건물을 처분하고 도쿄의 대표적인 관광지인 스카이트리 인근의 상업건물을 매입한 것도 이에 기인한 판단입니다. 관광업에 베팅할 타이밍이 온 것이라는 거죠.
일본 부동산 투자 체크포인트
노 대표는 일본 부동산 투자시 꼭 체크해야 할 핵심 절차와 유의사항을 다음과 같이 정리했습니다.
첫번째 관문은 법인 설립입니다. 일본에 거주하지 않는 외국인이 일본 부동산을 매수할 때는 개인 자격이 아닌 법인 명의로 진행하는 것이 세제혜택 등에서 유리한데요. 법인 설립을 위해서는 사업자를 등록할 일본 내 소재지가 필요합니다. 또 현지 납세대리인도 지정해야하죠.
투자 매물을 살펴볼 때는 '내진 설계기준'을 1순위로 둬야합니다. 지진이 잦은 일본의 특성상, 건축물이 내진 설계기준을 얼만큼 충족하는 지에 따라 부동산 투자에 있어 많은 요소들이 좌우되기 때문입니다.
노 대표는 "일본의 내진설계 기준, 최소 5.0~6.0의 진도는 견뎌야 지진에 안전한 매물이라고 볼 수 있다"며 "이 기준을 충족하지 않은 매물은 대출이나 세입자 모집에서도 불이익이 있다"고 설명했습니다.
적정한 내진설계 기준 또한 목조, 콘크리트 등 주요 건축 자재에 따라 상이한 점도 유의해야한다고 부연했습니다.
마지막으로 투자 이후 지속적인 관리를 위해서는 현지 업무를 위탁할 수 있는 현지 관리회사를 찾는 것이 필수라고 강조했습니다.
일본에 거주하지 않는 이상, 처음부터 끝까지 일본 부동산을 관리하는 것이 현실적으로 불가능하기 때문입니다. 노 대표는 "월세를 조정하는 등의 중요한 결정은 모두 투자자 본인이 해야한다"면서도 "세무 같은 전문적인 영역은 관리회사에게 맡기는 것이 효율적"이라고 설명했습니다.
