올 한 해 국내 주택 시장은 '양극화'로 요약할 수 있다. 지난해 연착륙했던 시장이 올해는 차별적 회복세를 보였다. 서울과 수도권, 비수도권의 회복 속도가 달랐고 서울 내에서도 강남과 비강남의 흐름이 달랐다.
상반기까지 매매가격이 상승하고 거래량이 증가했지만 이내 '대출규제'라는 벽에 부딪혔다. 하반기 들어 대출이 더욱 어려워지자 매매가격과 거래량 둔화로 이어졌다. 연말엔 '탄핵정국'이라는 변수를 만나기도 했다. 직접적인 영향은 크지 않지만 매수심리 위축을 자극할 수 있다는 분석이 잇따른다.
오를 곳만 오른다…지방도 따라갈까
부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 1~10월 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.83%를 기록했다. 2021년(18.32%) 가파른 상승세를 보이고 2022~2023년 하락한 뒤 반등한 모습이다.
지역별 월간 변동률을 살펴보면 1~4월까지는 옹기종기 모여있는 흐름이다. 5월부터는 지역별 편차가 커지면서 그래프가 위아래로 벌어졌다. 서울이 0.21%를 기록한 7월, 지방은 0.00%로 상반된 모습을 보였다. 서울에 경기·인천을 포함한 수도권은 서울보다 변동폭은 작았지만 흐름을 같이했다.
지방 집값은 1년 내내 약보합 수준을 유지하며 부진했다. 최저가를 경신한 단지도 수두룩했다. 반면 서울은 신고가를 기록하며 뜨거웠다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난 8월 60억원에 거래되며 3.3㎡(평)당 2억원에 육박했다. 인근 '아크로 리버파크'와 '래미안 퍼스티지' 국평 역시 54억8000만원(10월), 44억원(11월)에 각각 최고가를 새로 쓰며 손바뀜했다.
서울 내에서도 양극화는 나타났다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울의 올해 누적 매매 가격지수 상승률은 2.57%로 나타났다. 강남(7.05%), 송파(6.20%), 서초(5.72%) 등 강남권은 평균을 훌쩍 넘어섰다. 반면 금천(-2.33%), 도봉(-1.55%), 강북(-1.40%) 등 외곽 지역은 마이너스를 기록했다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "일반적으로 가격 회복 경로가 상급지에서 중하급지로 이동하는 패턴을 보인다"며 "지방의 회복 여부는 서울과 수도권에서의 가격 흐름이 더 이어질지에 달려있다"고 말했다.
대출규제로 시장 한파…탄핵 리스크까지
2022~2023년 감소했던 거래량은 올해 회복세를 보였다. 국토교통부에 따르면 올해 1~10월 주택 매매 거래량은 54만7541건으로 1년 전보다 16.1% 증가했다. 7월(6만8296건) 고점 이후 감소했다가 10월(5만6579건) 반등했다.
특히 서울은 7월(1만2783건) 연초 대비 160% 증가하며 5년 평균을 넘어섰다. 서울을 포함한 수도권 거래량도 3만7684건에 달했다. 거래량 급증은 매매가격과 연동돼 뚜렷한 회복세를 나타냈다.
다만 거래량이 늘고 가격이 상승하면서 가계대출이 8월에만 10조가량 늘어나자 정부가 대출 조이기에 돌입하는 결과를 낳았다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 도입 등 대출 규제가 강화됐다. 그 여파로 수도권 거래량은 9월 2만5829건으로 한 달 새 21% 감소했다.
전셋값은 지난해 하반기부터 1년 넘게 상승하다가 최근에야 브레이크를 밟았다. 한국부동산원에 따르면 12월 셋째주(16일 기준) 전국 주간 아파트 전세 가격지수 변동률은 74주 만에 보합 전환했다. 서울은 83주 만에 상승을 멈췄다.
전세시장은 매매시장보다 지역 간 차별화 움직임이 덜했다. 다만 대구(-1.07%), 부산(-0.68%) 등은 누적된 미분양을 장기간 해소하지 못해 매매가는 물론 전세가 흐름에도 부정적인 영향이 나타났다.
전방위적인 대출규제가 전세시장에도 풍선효과를 일으킬 것으로 예상된다. 윤지해 팀장은 "대출규제로 매수에 나설 수 없게 된 수요층 상당수가 전세시장으로 유입돼 가격 상승을 유발할 것"이라며 "대출규제로 한도가 줄어든 매수자는 갭투자 등 우회 경로를 선택할 가능성도 있다"고 봤다.
이달 초 계엄 사태와 탄핵 정국이 야기한 혼란도 시장 흐름에 변수다. 탄핵 정국이 부동산 시장에 직접적으로 미치는 영향은 크지 않지만, 불확실성 확대에 따른 환율 상승과 유동성 위축 등 거시경제적인 여파는 있다. 이는 부동산 소비심리 위축으로 이어진다.
국토연구원은 최근 김현정 더불어민주당 의원실에 제출한 자료를 통해 "전반적인 경기침체 상황에서 환율과 가계대출 금리 수준이 과거(박근혜 전 대통령 탄핵 정국)보다 더 높은 수준"이라며 "가계대출 총량 규제가 이뤄지는 상황에서 유동성 위축이 있을 것으로 예상된다"고 설명했다.
이어 "현 정부에서 추진해 온 부동산 시장 규제 완화 등 이행 가능성이 작아져 관망세가 커질 것으로 보인다"며 "다만 탄핵정국 이후 정치적인 불확실성이 해소되면 시장에 미치는 부정적인 영향도 단기간 내 완화될 것으로 예상한다"고 덧붙였다.
김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "서울 집값이 과열되면 규제 지역 추가 지정, 종부세·양도세 중과 등 강력한 규제 카드가 다시 등장할 것"이라며 "최근 분위기처럼 보합 흐름이 유지된다면 금리인하에 발맞춰 스트레스 DSR 3단계를 계획대로 진행하는 수준에 그칠 것"이라고 봤다.
