세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
종중(宗中)은 동성동본의 조상을 모시는 후손들의 단체를 말하는데요. 좀 넓게 문중(門中)이라고도 하죠.
조상을 모시는 자손들의 모임이다보니 제사에 드는 비용을 충당하기 위해 종중 공동의 재산으로 부동산(임야나 전답 등)을 보유하고 있는 경우가 많은데요. 공동 소유인 관계로 거래가 자주 발생하지는 않지만 한번 이뤄지면 세금 문제가 복잡하다고 합니다.
복잡한 종중 땅의 세금문제를 종중 부동산 컨설팅 전문가인 김명택 덕산세무회계사무소 대표세무사에게 물어봤습니다.
| ▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@ |
- 종중의 부동산은 매매가 잘 안될 것 같은데
▲ 시대가 변하면서 종중 부동산에 대한 인식도 많이 달라졌습니다. 종중 땅을 그냥 두면 재산세 등 비용만 발생하고 수익은 없기 때문에 매각하거나 수익성 자산으로 재투자하는 방법을 고민하는 경우가 적지 않습니다. 종중의 임야를 처분한 후 상가를 매입하고 거기에서 발생하는 수익을 종중의 운영경비로 충당하는 식이죠.
하지만 현실적으로는 매매가 성사되기가 어렵습니다. 우선 종중 소유의 부동산 매각절차가 까다롭기 때문인데요. 종중 소유의 재산을 매각하기 위해서는 종중의 정관이나 규약에 그 매각절차에 대한 규정이 있어야 합니다. 이런 규정이 없으면 종중 총회의 의결이 있어야만 매각할 수 있어요.
총회를 소집하려면 연락 가능한 모든 종원에게 통지를 해야하는 의무가 있는데 이런 절차적 문제로 인해 매각이 무산되거나 소송에 휘말리는 경우도 빈번합니다.
- 종중에게 주는 세제혜택은 없나
▲ 종중 부동산에 대한 특별한 세제혜택은 없습니다. 다만 종중은 법률적으로 권리능력이 없는 사단(社團)이기 때문에 세법에서는 하나의 거주자로 취급하는데요. 따라서 일반적인 개인이 받을 수 있는 세제혜택은 동등하게 받을 수 있습니다. 소득세법에는 비사업용 토지에 대해서는 일반세율에 10%포인트를 가산해서 중과세 하는데 사업용 토지로 인정 받으면 중과세를 피할 수 있죠.
특히 세법에는 종중이 2005년 12월말 이전에 취득한 농지나 임야는 무조건(농지의 경우 재촌자경 요건을 갖추지 못했더라도) 사업용토지로 보는 규정이 있습니다. 대다수 종중은 상당한 역사를 갖고 있기 때문에 2005년 12월말 이전에 취득한 재산들이 많죠.
- 특별히 절세할 수 있는 다른 방법은
▲ 기본적으로 종중은 하나의 거주자로 취급받지만 일정한 요건을 갖추면 법인으로 전환할 수도 있어요. 대표자나 관리인이 있고 조직과 운영에 관한 규정도 갖추고 있는 종중은 관할 세무서에 비영리법인으로 신청하고 승인 받으면 됩니다. 물론 종중 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유, 관리하고 있다는 것을 증명해야 합니다.
종중이 법인격을 갖추면 양도소득세 문제가 생기지 않습니다. 양도차익에 대해 법인세가 과세될 수 있지만 이 또한 고유목적사업에 3년 이상 사용한 후 매각하면 비과세됩니다. 제사나 종중묘지로 사용했다면 고유목적사업에 썼다고 할 수 있겠습니다.
- 종중 땅이지만 개인 명의로 돼 있는 경우는
▲ 종중의 규모가 작은 소종중은 종중 땅이 종손 개인 명의로 돼 있는 경우가 적지 않습니다. 명의신탁이죠. 부동산 실명제이기 때문에 부동산 명의신탁은 그 자체가 무효이지만 명의신탁특례의 규정으로 종중이나 배우자, 종교단체 등에는 조세포탈 및 법적 제재회피 목적이 아니라면 허용하고 있어요.
사실상 종중원 개인 명의라면 매각할 때 양도소득세 문제와 매각대금의 증여 문제도 발생할 수 있지만, 명의신탁특례에 의해 허용되는 명의신탁이라면 문제가 발생하지 않습니다. 다만 종중 소유라는 것을 입증할 수 있는 서류를 꼼꼼하게 구비해둬야 하겠죠. 종중재산내역과 약정을 종중정관 및 회의록 등에 기록해 두고 재산세 등은 종중관리통장에서 납부하는 등 증빙을 갖춰 두는 것이 좋습니다.
종중 재산이 종손 명의로 돼 있는 상태에서 종손이 사망할 경우 상속세 이슈가 생길 수 있는데요. 이 경우에도 종손은 명의만 빌려 줬을 뿐 종중의 재산임이 입증되면 그 부분에 대한 상속세를 내지 않아도 됩니다.
- 종중은 종손 등 남성 위주로 운영되는데 여성도 권리의무가 있나
▲ 종전에 대법원 판례를 보면 기본적으로 같은 성과 본을 가진 남성만 종중원으로 봤는데, 최근 대법원 판례가 바뀌었습니다. 여성도 같은 성과 본을 가진 성인여성이라면 종중원으로 권리와 의무를 진다고 보고 있죠. 며느리는 성이 다르기 때문에 해당 사항이 없지만 족보에 있는 딸은 종중원으로 보는 겁니다.
- 종중 땅이 공익사업에 수용되면
▲ 국책사업 등이 진행되면서 종중 땅으로 도로가 생기거나 할 때에도 매각 이슈가 생기는데. 공익사업에 강제로 수용되는 것이지만 이 때에도 양도차익이 있으면 세금을 내야 합니다. 다만 강제수용이기 때문에 비사업용 토지도 사업용 토지로 인정 받습니다. 중과세 대상에서 빠지는 거죠.
공익사업이 시작된다는 고시(사업인정고시)일 2년 전에만 취득했다면 사업용 토지로 인정 받을 수 있습니다. 매각대금(보상금)을 현금으로 받으면 세액의 10%를 감면해 주고요. 국채 등 채권으로 받으면 세액의 15%를 빼주는 세액공제 혜택도 있어요. 종중 땅의 경우 보상금을 종중들이 나눠갖지 않고 장기적으로 종중 공동재산으로 유지할 수도 있을텐데요. 이 때는 현금보다는 채권으로 보상을 받아서 세액공제를 많이 받는 것도 방법이죠.
- 종중 땅도 재촌자경 농지로 세제혜택을 받을 수 있나
▲ 종중 소유의 농지도 8년 동안 거주하고 경작했다는 재촌자경 요건을 갖추면 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 다만 종중의 책임하에 농지 소재지에 거주하는 종중원이 직접 경작해야 합니다. 관련해서 재촌자경을 증빙할 수 있는 서류는 일반 개인과 마찬가지로 꼭 필요하고요.
- 종중땅을 매수하는 입장에서 주의할 점은
▲ 매수자 입장에서는 종중이 매각절차를 제대로 거쳤는지 꼭 확인해야 합니다. 종중총회 의결에 하자가 있으면 나중에 등기가 넘어왔더라도 매각 무효소송에 휘말리는 등의 문제가 생길 수 있거든요.
보통 종중 땅 구입자는 개발업자들이 많은데, 개발에 시간이 걸리니까 잔금을 치르기도 전에 사업을 시작하는 경우가 있어요. 하지만 잔금을 치르기 전에 종중에서 문제를 삼거나 하면 곤란해집니다. 계약서상에 계약파기시 공사투입비용까지 보상 받을 수 있는 조항을 명확하게 써 두는 것이 안전하죠.
| ▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@ |
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