재건축 규제완화 목소리를 높였던 오세훈 서울시장이 결국 재건축 아파트 거래를 옥죄는 '토지거래허가구역' 지정이란 규제를 꺼냈다. 압구정 여의도 목동 성수 등 규제완화에 대한 기대감으로 최근 집값이 급등한 곳들이 토지거래허가구역으로 묶였다.
하지만 토지거래허가구역 지정이 집값을 잡는데 한계가 있다는 지적은 꾸준히 이어지고 있다. 오세훈 시장 또한 재건축 추진에 대한 지속적인 시그널을 보내면서 해당 지역의 집값 안정은 더욱 요원해 보인다는 지적도 나온다.
서울시는 21일 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역 4곳을 토지거래허가구역으로 지정했다.
지정대상 구역은 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역으로, 총 4.57㎢이다. 오는 27일 발효되고 지정기간은 1년이다.
서울시내 토지거래허가구역은 앞서 지정된 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동에 더해 총 50.27㎢로 확대된다.
특히 이번에 지정된 4개 지역은 재건축·재개발 사업 추진구역이다. 압구정아파트지구와 목동택지개발사업지구, 여의도아파트지구 및 인근 단지는 총 54개 단지가 ‘토지거래허가구역’으로 지정됐다. 이들 단지는 조합설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 관계없이 모두 토지거래허가대상에 포함했다.
압구정아파트지구는 압구정역 중심으로 밀집된 24개 모든 단지, 목동지구도 14개 단지 전체가 지정됐다. 다만 목동지구는 상업지역을 제외했다.
여의도지구는 인근 재건축 단지를 포괄해 총 16개 단지를 토지거래허가구역으로 묶었다. 특히 인근 단지들이 안전진단을 통과하고 재건축 사업 등을 준비중이어서 이들 단지로 투기수요가 몰리는 '풍선효과' 우려가 있어 인근 단지를 함께 지정했다고 서울시 측은 설명했다.
성수전략정비구역(1~4지구)은 아파트, 빌라, 상가 등 정비구역 내 모든 형태의 주택‧토지가 토지거래허가 대상이다.
토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용가능하며 매매나 임대가 금지된다.
서울시는 허가를 받아야 하는 토지면적을 법령상 기준면적(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡)의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과) 보다 강력하게 적용한다.
토지거래허가구역 지정에 대한 실효성 논란은 이어지고 있다. 앞서 송파구 잠실 등이 토지거래허가구역으로 묶여있지만 올해들어 서울에서 가장 높은 집값상승률을 기록하는 등 집값 잡기엔 한계가 있다는 지적이 많다.
실거주 요건을 채울 수 있어야 매매가 가능하기 때문에 일시적으로 투자수요를 잠재우고 거래를 위축시키는 효과는 가능하다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "심리적, 상징적인 효과는 있지만 거래가 금지된 게 아니어서 완벽하게 제동을 걸기 어렵고, 종전 규제지역에서도 가격이 떨어지지 않았기 때문에 한계가 있다"고 지적했다.
이어 "오히려 시장 일각에서는 재건축 추진에 대한 시그널로 인식하기도 한다"고 우려했다.
실제 서울시 역시 이날 "토지거래허가구역 지정이 오세훈 시장의 주택공급확대 정책을 뒷받침하는 것"이라며 "재개발·재건축 정상화를 위한 사전조치 시행에 더해 주택공급의 필수 전제인 투기수요 차단책을 가동하는 것"이라고 밝혔다.
서울시는 재건축 안전진단 기준 개정 개선안을 국토부에 건의했고 시의회와의 협력, 시 자체적인 노력 등 재개발 재건축 추진을 위한 규제완화 노력을 강조하고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "거래시 허가 부담은 커졌지만 정비사업의 시작을 알리는 사전포석으로 읽히면서 당분간 낮은 거래량 속 가격은 강보합이 이어질 것"이라고 내다봤다.
게다가 최근 여당을 중심으로 종합부동산세(이하 종부세) 과세기준 완화 등의 부동산 규제완화 논의가 이어지고 있는 점도 규제 효력을 약화시키는 요인으로 작용할 수 있다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "이번에 지정된 곳들처럼 신축보다 재건축 대상 아파트가 많은 지역은 실거주보다 투자수요 중심으로 움직이기 때문에 시장 위축이 클수 있다"면서도 "다만 재건축아파트 시장은 종부세 과세기준 상향, 대출규제 등 여러 규제완화 논의라는 변수가 있어 당장 가격이 하락하긴 어려울 것"이라고 내다봤다.
