단기적 주택 공급 부족 문제를 풀려면 기존 '인허가 후 미착공' 상태에 있는 약 20만가구에 대한 착공 유인을 늘려야 한다는 주장이 나왔다. 8·8 주택공급 활성화 대책이 중장기 계획이어서 단기 시장안정 효과가 제한적이라는 지적에 바탕을 둔 제언이다.
주택경기 부진으로 지난해와 올해 인허가·착공물량이 감소한 것에 대응해서 브릿지론 지원 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 정상화 방안을 보완해야 한다는 의견도 제기됐다.
불안정한 부동산 시장 안정화를 위해서는 '단기·중장기 주택공급 가능성'에 대한 매수 대기자의 정책 신뢰를 높여야 한다는 분석에서다.
"인허가 후 미착공 사업장 착공 유인 늘려야"
지난 26일 서울 전문건설회관에서 국토교통부, 주택산업연구원이 공동주최한 '주택공급 활성화를 위한 정책 세미나'에서 발제자로 나선 이지현 주산연 부연구위원은 '8·8대책 평가 및 주택공급 확대를 위한 정책적 제언'을 통해 이같이 밝혔다.
이 부연구위원은 "앞서 추진 중인 공공택지, 민간택지, 도시정비, 도시개발사업 등 사업장별 세부 애로사항을 파악해 해소하는 작업이 필요하다"면서 "특히 수도권은 신도시와 택지지구별로 내용을 파악해 정부가 주도적으로 문제를 해소해 나갈 필요가 있다"고 말했다.
수요가 높은 수도권 등 공급부족 지역의 경우 개발 가능한 토지가 부족하고 토지가격 상승에 따라 사업 착수가 어려운 상황이기 때문이다. 새로운 택지 발굴 시 공급까지 시간이 오랜 기간 소요되는 만큼 기존 추진 사업의 신속한 진행에 정부 정책이 집중돼야 한다는 것이다.
이 부연구위원은 이를 위해 "시장건축비를 반영해 기본형 건축비를 현실화하고, 정부가 대량으로 공급하기로 한 임대아파트의 표준건축비를 기본형 건축비의 80% 수준까지 끌어올리는 것을 법제화해야 한다"고 제언했다.
그는 분양아파트 기본형 건축비를 매년 1~2차례 인상해도 시장 건축비의 72% 수준에 불과하다고 지적했다. 임대아파트의 표준건축비는 기본형 건축비의 55% 수준이라고 강조했다. 시공사 입장에서 임대주택 매입비율이 10% 높아지면 분양아파트 대비 매출 약 3%가 줄어드는 상황이란 것이다. 전체 물량의 30%를 임대주택으로 매각할 경우에는 적자 사업이 된다는 게 그의 주장이다.
이외에 △긴급한 공급이 필요한 지역에 공공택지 대금 완납 전 착공 후 분양대금으로 브릿지론 자금 △도시개발사업의 기부채납 비율을 50% 이내 조정 △상업업무용 건축 의무비율 완화 △PF보증 다양화 및 PF수수료 합리화, PF책임준공 부담 완화 등이 필요하다는 의견을 내놨다.
"단기 공급강화 필요"…대출규제에는 '우려'
부동산 업계 전문가들은 이 같은 주장에 공감했다. 아울러 정책 실현을 위한 사회적 공감대 형성과 정책 신뢰회복 방안 필요성도 제기됐다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "공급 확대정책은 택지확보에서 준공까지 시차가 있는 만큼 정부와 산업, 시스템이 힘을 모아 해결해야 한다"면서 "장기적 시장안정을 위해서는 정책을 꾸준히 밀고 나가는 것이 유일한 해법"이라고 말했다.
그는 "이를 위해서는 사회적으로 주택공급 확대정책에 대한 합의와 필요성 인식 공유, 정책신뢰 확보가 무엇보다 필요하다"면서 "급격히 오르는 집값을 잡기 위한 대책도 중요하지만, 장기적으로 이어지기 위해서는 과정 내에서의 산업 선진화, 시스템 합리화도 함께 고민해야 한다"고 강조했다.
이날 토론회에 참석한 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 "주택시장 가격 안정화를 위한 빠른 공급을 위해서는 인허가 받은 사업장이 최대한 빨리 착공할 수 있도록 상당한 유인을 줘야 한다는 데 크게 공감한다"고 말했다.
다만 그는 "상반기 주택가격 상승은 정책대출을 중심으로 한 주택담보대출 증가 때문"이라며 "우려되는 부분은 최근 대출규제로 누른 가격상승 움직임이 언제까지 지속할 수 있겠냐 하는 점"이라고 덧붙였다.
이 부연구위원도 "강력한 대출규제 영향이 길게 가지 못한다는 데 대해 공감한다"면서 "공급 부족에 따른 상승불안이 여전히 내재한 상황인 만큼 국토부에서 기재부, 금융당국과 적극적인 문제해결 방안 등을 논의하고 미분양 해소를 통해 신규 사업이 진행될 수 있도록 정부가 사업장별로 가진 다른 문제들에 귀 기울여 해결하기 위한 노력이 필요하다"고 말했다.
이에 대해 한성수 국토부 주택정책과장은 "전반적으로 8월 대비 9월은 거래량, 주담대 잔액이 줄고 매물은 늘고 있어 개인적으로 '뜨거운 여름(과열된 주택시장)'은 지난 것이 아닌가 생각한다"면서 "가장 중요한 것은 공급 시차를 줄이는 것인데 비아파트 매입약정 체결 등 매입임대를 통해 내년 11만가구 공급이 단기 대책으로 작용할 수 있을 것"이라고 말했다.
악성 미분양 문제가 심각한 지방에 대한 추가 보완책도 고민 중이다. 한 과장은 "착공 대기 물량 해소를 위해 공적보증 강화를 고민하고 있으며, 빠르게 늘어나는 지방 악성미분양(준공후 비문양) 해소를 위해 준공 후 미분양 주택수를 CR리츠(기업구조조정리츠)에서 제외하는 등 추가 보완대책 등을 고민 중"이라고 말했다.
진현환 국토부 차관은 이날 개회사에서 "재건축·재개발 속도를 높여 도심에 충분한 아파트를 신속히 공급하고, 매입약정을 통해 비아파트 시장을 정상화하며 그린벨트 해제를 통해 서울 및 인근지역 우수 입지에 아파트를 공급하는 등 향후 6년간 수도권에 42만7000가구를 공급할 것"이라며 "국민에게 주택공급에 대한 확신을 줄 수 있도록 하겠다"고 말했다.
