"그런다고 1주택자가 집을 팔고 무주택이 되겠어요?"
최근 만난 취재원이 한 말이다. 이재명 정부는 다주택자에 이어 비거주 1주택자에 대해 연일 압박을 가하고 있다. 장기보유특별공제(장특공제)를 축소하고 보유세(재산세·종합부동산세)를 인상하는 방안을 저울질하고 있다고 한다.
이 대통령은 지난 1월 "비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면하는 건 이상해 보인다"며 증세를 예고했다. 지난 10일엔 "실거주용 1주택과 비주거용 또는 다주택에 차이를 둘지"를 부동산 토론회의 쟁점으로 제시했다.
'하반기 경제성장전략'에서도 비거주 1주택자를 겨냥했다. 정부는 투기적 비거주 1주택자에게 대출 규제를 가하고 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상을 점진적으로 확대해 투기적 대출 수요를 차단하겠다고 했다. 이달 예정된 올해 세제 개편안 발표를 통해 증세가 공식화할 것으로 보인다.
소유주를 '투기꾼'으로 낙인찍은 비거주 1주택은 서울에만 83만채가 넘는다. 윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원이 2024년 주택소유통계를 분석한 결과, 개인이 소유한 서울 주택 274만가구 가운데 30%가 집주인이 다른 곳에 사는 것으로 추정됐다. 비거주 1주택자 중 절반 이상은 서울 바깥에 살고 있었다.
집주인이 자기 집에 살지 않는 이유는 다양하다. 30대 A씨는 지난해 처음으로 내 집 마련을 했지만 현재 육아 문제로 처가 근처에 월세를 살고 있다. 50대 B씨는 연로한 어머니를 모시기 위해 자신의 집을 전세로 내놓고 합가했다. 이 밖에도 직장 발령이나 자녀 교육을 이유로 셋방살이를 하는 사람들이 있다. 물론 투자를 목적으로 한 경우도 존재할 것이다.
부정적인 여론에 이 대통령은 "직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 제외됨이 명백하다"고 선을 그었다. 하지만 '투기'인지 아닌지 가려내는 건 쉽지 않다. 실거주가 목적이지만 투자도 고려한 결정일 수 있고, 반대로 투기지만 향후 입주할 계획이라고 하면 그만이다.
부동산 업계의 한 전문가는 정부의 이러한 움직임이 결국 공급을 위한 것이란 분석을 내놨다. 다주택자 양도소득세 중과 이후 2만가구 이상 매물이 나왔는데 다음으로 비거주 1주택자가 매물을 출회할 채널이라는 설명도 덧붙였다. 특히 세금 부담이 커지면 소득이 없는 고령 집주인이 매도할 가능성이 크다고 봤다.
비거주 1주택자는 선호지역에 있는 자가를 전세로 주고, 본인은 그보다 비선호 지역에 사는 경우가 많다. 기존 주택을 팔고 이사하기엔 자산 증식 측면에서 손실이 클 수 있다고 여기기 때문이다. 내 집을 팔지 않으려면 세입자를 내쫓고 들어가 살아야 한다. 이는 전세 시장에 있던 양질의 매물이 사라지는 결과로 이어질 수 있다.
오세훈 서울시장은 지난 14일 브리핑에서 "정부가 실거주 의무를 지나치게 강조, 사실상 강요하면 거주 이전의 자유가 침해되고 많은 부작용이 생길 것"이라고 경고했다.
주택시장 안정에 진짜로 필요한 건 시장에 매물을 늘리는 게 아니라 새 집이 늘어나도록 하는 것이다. 서울 주택 공급의 90%를 담당하는 민간 재개발·재건축 사업이 속도를 내야 한다. 정부가 하반기에 착공하겠다는 3기 신도시 1만2000가구도 약속대로 이뤄져야 한다.
