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[핫! 복합개발]①용산 캠프킴 '빌딩 숲으로'

  • 2015.01.28(수) 14:26

시장은 관망세..첫 삽 떠야 움직일 것
유엔사-캠프킴-수송부 순으로 개발

정부가 '관광 인프라 및 기업 혁신투자 중심의 투자활성화 대책'을 내놨다. 용산 주한미군 기지 개발과 현대차의 삼성동 한국전력 부지 개발사업을 앞당기고 각지에 창조경제밸리, 카지노와 리조트 등을 짓는 대형 복합개발 투자를 촉진해 성장의 밑거름으로 삼겠다는 계획이다. 조(兆) 단위를 넘는 복합개발 청사진은 사업지 주변 부동산 시장과 대상 기업에도 적잖은 호재가 될 전망이다. 개발지역 주변 부동산 시장 전망과 향후 일정 등을 살펴본다. [편집자]

 

서울시와 국방부의 의견 대립으로 정체돼있던 용산 미군기지 개발사업이 다시 시동을 걸고 있다. 양측이 개발방식에 합의했고, 정부는 사업의 조기 추진을 위해 법 개정 등을 준비하고 있다.

 

하지만 용산 국제업무지구 개발사업 좌초 등의 영향으로 시장 반응은 뜨뜻미지근하다. 구체적인 계획안이 확정되고 사업이 궤도에 올라야 시장이 움직일 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

 

향후 개발사업은 사업주체인 한국토지주택공사(LH)가 개발계획을 짜고 승인을 받으면 본격화된다. 정부는 유엔사 부지의 경우 이르면 연내에 개발에 들어갈 것으로 기대하고 있다. 

 

 

◇ 개발 무산 경험이 '독'..시장 관망세

 

용산은 그 동안 대규모 개발사업이 추진돼왔지만 무산된 아픈 경험이 있다. 용산 국제업무지구 개발사업이 대표적이다. 이 영향으로 용산의 부동산 가격은 지속적으로 하락했고, 실수요자 및 투자자들 역시 개발 소식에 둔감한 편이다.

 

또 미군기지는 용산역 주변의 재개발 지역보다 입지가 떨어진다는 게 시장의 평가다. 지난해 분양한 ‘용산래미안푸르지오써밋’은 용산역세권임에도 미분양됐다.

 

용산역 인근 H공인 관계자는 “용산 미군기지는 재개발 지역보다 상대적으로 외곽에 위치해 실수요자 및 투자자들의 관심이 적다”며 “또 과거에 대규모 개발이 무산된 경험이 있어 본격적인 개발이 시작돼야 시장도 움직일 것”이라고 말했다.

 

다만 집값 상승에 대한 기대감은 가질 수 있다는 주장도 있다. 용산 한강로 근처의 D공인 관계자는 “용산은 그동안 집값이 많이 떨어졌는데, 이젠 더 이상 하락하지 않고 오를 것이란 분위기가 형성돼 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다"고 말했다.

 

▲ 그래픽: 김용민 기자/kym5380@

 

◇ 핵심은 캠프킴, 50층짜리 8개동 

 

정부는 용산 미군기지 가운데 유엔사, 캠프킴, 수송부 부지를 순차적으로 개발할 계획이다.

 

개발을 본격화하려면 국유재산법 시행규칙 개정이 필요하다. 현재는 LH가 해당 부지를 받으려면 평택기지에 건물을 지어 미군에게 먼저 제공해야 한다. 하지만 주한미군 인수인계 절차 등으로 LH가 건물 기부를 완료하려면 시간이 걸린다.

 

이런 이유로 LH가 건물을 제공하기 전에 용산 미군기지 3곳을 넘겨 받을 수 있도록 시행규칙을 바꿔야 한다. 현재 국토부와 기획재정부가 관련 내용을 협의하고 있으며, 오는 6월 개정안 통과를 목표로 하고 있다.

 

가장 먼저 개발에 들어갈 유엔사 부지는 3D 경관 시뮬레이션 결과를 토대로 건물의 높이와 용적률이 결정된다. 높이는 반포대교 남단에서 남산 7부 능선을 볼 수 있어야 하고 남산 소월길보다 낮아야 한다.  국토부는 4월까지 이 부지의 개발계획 승인절차를 마무리할 계획이다.

 

용산 미군기지 중에서 가장 관심을 받는 곳은 삼각지 근처의 캠프킴 부지다. 정부는 캠프킴 부지를 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 압축 개발한다는 방침이다. 입지규제최소구역으로 지정되면 용적률 800%(상업지역 기준) 이상의 고밀도 개발이 가능하다. 이렇게 되면 캠프킴 부지에는 지상 50층 이상 건물이 최대 8개동까지 지어질 수 있다는 게 업계의 분석이다. 

 

수송부 부지는 유엔사와 캠프킴 부지에 대한 감정평가 결과가 나온 이후에 구체적인 개발계획을 세우게 된다.

 

 

■ 용산 기지는?

 

본래 용산 미군기지는 국가공원으로 조성하기로 계획됐으나 지난 2005년 10월, 유엔사와 캠프킴, 수송부 부지는 평택 이전비용 마련을 위해 복합개발하기로 결론이 났다.

 

이후 2007년 11월에는 LH가 자체자금(3조4000억원)을 먼저 투입해 평택 미군기지에 건물을 지어 제공하면, 국방부가 용산 미군기지 3개 부지(협약 시 감정평가액 3조40000억원)를 LH에 넘겨줘 비용을 보전하기로 했다.

 

하지만 용산기지 개발과 관련해 국방부와 서울시의 의견이 맞서면서 속도를 내지 못했다. 국방부는 3개 부지 모두 용적률 800% 이상의 고밀도개발을 주장한 반면 서울시는 남산 조망권 확보를 위해 유엔사와 수송부는 높이를 제한(70m)해야 한다는 입장이었다.

 

한편 전체 용산기지는 당초 6개 단위공원을 조성하는 것으로 계획됐으나 작년말 단일공원으로 바뀌었다. 용산공원은 미국대사관 등 미국이 계속 사용하는 부지를 제외한 243만㎡(74만평) 규모다.

 

공원에는 생태 축을 따라 역사와 문화, 예술, 스포츠 관련 시설들이 배치된다. 2018년까지 설계와 조사 등을 마치고 보전이 양호한 지역은 국민에게 임시로 개방된다. 국토부는 이외에도 임시 탐방로 등을 설치해 국민들이 공원을 둘러볼 수 있게 할 계획이다.

 

공원조성은 조성 및 임시 개방(2019년~2021년), 본격 조성(2022년~2024년), 녹지축 완성(2025년~2027년) 등 단계별로 진행돼 2027년에 마무리된다.

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