국토교통부는 13일 다주택자들의 임대사업자 등록을 활성화하기 위한 방안을 내놨다. 임대사업자 등록을 간편하게 하고 소득세와 양도세 등 각종 세금을 경감해주는 것이 골자다.
국토교통부가 내놓은 임대주택 등록 활성화 방안을 문답으로 풀어본다.
◇등록 관련
- 임대사업자 등록을 위한 절차는
▲ 현재는 단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24(www.gov.kr)를 통해 신청하면 된다.
향후에는 사업자 주소지뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 개선할 예정이다. 정부24뿐 아니라 새로운 임대등록시스템(2018.4월부터 운영. 마이홈 포털<www.myhome.go.kr>과도 연계)을 활용해 지자체 방문없이 온라인으로 사업자 등록신청이 가능하게 할 예정이다.
- 등록 가능한 임대주택에 제한이 있나
▲ 등록이 제한되는 주택의 유형은 없지만 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등은 등록이 제한된다. 오피스텔의 경우 전용면적이 85제곱미터 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능하다.
- 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있나. 중도 매각시 불이익은
▲ 원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)이 부과된다.
다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도 가능하다.
양도허가는 임대사업자가 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름, 재개발‧재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우 지자체에 신청할 수 있다.
- 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있나
▲ 그동안은 임대사업자 등록시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능했지만 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정을 통해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용했다.
8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.
- 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한은
▲ 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 있다.
- 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있나
▲ 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료시까지 안정적으로 거주할 수 있다. 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주가 가능하다. 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 효과다.
- 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하나.
▲ 임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)해야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 마찬가지다.
- 임대주택 전대가 가능한가
▲ 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의없이 무단으로 양도‧전대할 경우 임대차계약 해지 등의 사유에 해당될 수 있다.
◇세제 및 건보료 관련
- 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있나
▲ 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다.
- 현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은
▲ 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당된다.
해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고·납부하면 된다. 2000만원 이하 주택임대소득자의 경우 분리과세와 종합과세중 선택할 수 있다.
- 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인가
▲ 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 해당된다. 국외소재 주택의 경우 가격과 무관하게 임대료에 대해 소득세를 과세한다.
부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다.
부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세한다. 간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다.
이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16.8억원, 미등록시 11.3억원 이상인 경우에만 과세대상이 된다.
분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대사업자 등록시는 과세대상 임대소득 연 1333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.
- 주택임대소득외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담은
▲ 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 연 2000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우 감면요건을 충족하면 연 7만원의 소득세를 부담하면 된다. 4년 임대시에는 연 20만원 수준이다.
*[2000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 연 28만원 → 연 28만원 × [1-75%(감면율)] = 연 7만원(지방소득세(10%) 7000원 포함시 연 7만7000원)
임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 800만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서 연 2000만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 한다. 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다.
*[2000만원 × (1-50%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) =연 84만원(지방소득세(10%) 8.4만원 포함시 92.4만원)
- 2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시 건강보험료 감면을 받을 수 없나
▲ 2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있다. 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다. 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 등록시 건강보험료 감면은 임대등록에 따른 인센티브 부여 차원이다. 다만 2000만원 초과 임대소득자도 등록시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수 있다.
- 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제부터 시행되나
▲ 건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과되며, 현재도 연 2000만원 초과 임대소득은 건보료가 부과중이다. 2019년부터 2000만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다. 2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로, 2020년 11월에 부과된다.
- 제도 개선으로 집주인 동의없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지나
▲ 집주인 동의여부와 관계없이 전세금 반환보증에 바로 가입 가능하다. 지금까지는 전세보증금 반환보증 채권을 HUG로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 가입할 수 없었다.
임대인이 동의해도 가입 신청부터 완료까지 1~2주의 기간이 필요해 제도 활성화의 장애요인으로 작용했다. 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다. 다만 임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 현행과 같이 발송할 필요가 있다.
