"부동산 시장 안정을 저해하는 시장 과열이 재현되는 경우, 보다 강력한 안정대책을 강구할 방침이다"
수도권 주택시장에 긴장감이 계속되고 있다. 민간택지 분양가상한제 시행 관련 불확실성은 일단 해소됐지만, 적용 이후 시장이 어떻게 반응할지는 예측이 어렵다. 특히 김현미 국토교통부 장관이 "시장 과열이 식지 않으면 또 다른 추가 규제가 있을 수 있다"고 언급하면서 새로운 변수도 등장하고 있다.
다만 그 동안 워낙 많은 규제를 쏟아낸 탓에 추가 안정대책 마련이 현실적으로 쉽지 않을 전망이다.
◇ 남은 규제 있기는 한데…
김현미 국토부 장관은 지난 2일 열린 국정감사에서 집값 안정에 대한 강력한 의지를 다시 한 번 내비쳤다. 민간택지 분양가상한제 시행은 물론 이후에도 집값이 잡히지 않는다면 또 다른 대책을 내놓을 수 있다고 엄포를 놨다.
그 동안 워낙 많은 규제가 쏟아졌던 까닭에 새로 꺼내 들 수 있는 카드가 많지는 않다. 그럼에도 분양가상한제가 최근 오르고 있는 집값을 잡을 수 있을지에 대한 전망이 엇갈리고 있는 만큼 추가 규제 가능성을 배제할 수는 없다.
우선 최근 집값 상승을 주도하고 있는 재건축 등 정비사업 관련 규제가 거론된다. 재건축 연한을 40년(현행 30년)으로 연장하는 내용 등이다.
지난해 초 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 급등하자 당시 김현미 장관은 재건축 연한 연장과 안전진단 기준 정상화 등의 시행 가능성을 언급했다. 실제 같은해 2월 안전진단 기준을 강화하기로 했고, 이후 재건축 시장이 잠잠해지면서 재건축 연한 연장 이야기는 들어갔다. 재건축 단지의 오름세가 지속되면 연한 연장도 다시 꺼내들 수 있다.
자금줄을 더 조이고 세금 부담을 늘리는 방안도 있다. 정부는 지난 1일 발표한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'에서 LTV(주택담보대출비율) 규제 적용대상을 법인(주택임대업‧주택매매업 등)으로 확대하고, 전세대출을 이용한 갭투자를 축소하기 위해 공적보증도 제한하며 대출 문턱을 높였다.
여기서 더 나아가 LTV를 현행(투기‧투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%)보다 더 낮추는 방안도 있다.
다주택자들의 세금 부담을 늘리기 위해서는 종합부동산세와 양도세, 증여세 등을 강화하는 내용도 정부가 꺼낼 수 있는 카드로 꼽힌다.
◇ 효과 발휘할지 의문·현실성도 떨어져
다만 이런 카드의 대부분이 현실적인 대안은 아니라는 게 문제다. 저금리 기조가 장기화되고, 투자처를 찾지 못한 유동자금이 지속적으로 부동산 시장에 쏠리고 있어 대책 효과가 미미할 가능성이 크다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제로 재건축을 통한 주택공급 위축 우려가 가시지 않은 상황에서 재건축 연한 연장 방안을 꺼내기에는 부담이 아주 크다"며 "안전진단 정상화를 통해 사업 속도를 조절할 수 있는 만큼 연한 강화를 추진하지는 않을 것"이라고 평가했다.
이어 "3주택 이상 보유자는 임대사업자 등록을 의무화하거나 토지 보유분 종부세를 강화하는 내용 등도 검토해 볼 수 있다"면서도 "경기 침체가 계속되고 있는 상황이라 현실적으로 꺼내기 힘든 방안들이 대부분"이라고 말했다.
고준석 동국대 교수는 "지금보다 LTV 기준을 강화하고, 양도세와 종부세율을 올리는 방안 등 시장 진입 장벽을 높이는 정도의 추가 대책이 있을 수 있다"며 "하지만 그 동안의 규제도 시장에서 잘 먹히지 않았기 때문에 규제보다는 서울에 집중되는 수요를 주변 신도시로 어떻게 분산할 수 있느냐에 정책 초점을 맞춰야 한다"고 지적했다.
일각에서는 내년 4월 총선을 앞두고 있는 만큼 추가 규제 자체가 정치적 부담이 크다는 목소리도 나온다.
익명의 부동산 업계 관계자는 "대출 규제를 강화하고 세금 부담을 늘리는 내용 등의 규제는 선거를 앞두고 있는 시점에서 선택하기 쉽지 않을 것"이라며 "상한제 유예 기간이 6개월로 내년 4월까지는 시간이 있는 만큼 추가 대책도 총선 이후에 나올 가능성이 있다"고 말했다.
