'반포 아크로리버파크 평 당(3.3㎡) 1억'
지난 2014년, 직장인 A씨는 아크로리버파크를 분양 받았다. 평균 청약 경쟁률이 17.4대 1에 달했지만 운이 좋았다. 어떻게 알아냈는지 공인중개업소에서 분양권을 팔라는 전화가 빗발쳤다. 아크로리버파크 1차 분양권이 최대 2억원까지 프리미엄이 붙어 거래되고 있어 순간 혹하기도 했다. 하지만 이내 마음을 접었다. 눈앞에 펼쳐진 한강과 무엇보다 학교 입학을 앞둔 자녀들을 생각하면 이만한 학군을 가진 아파트를 얻기 힘들다고 생각했기 때문이다. 2016년 입주해 3년째 아크로리버파크에 살고 있는 A씨, 그의 집은 이제 평 당 1억원에 육박한다.
2014년 아크로리버파크 견본주택 취재 당시 만났던 한 방문객 이야기를 최근의 상황을 더해 가상으로 꾸며봤다. 당시에도 강남에 살고 있던 부자들은 이 단지에 관심이 많았다. 하지만 평균 청약경쟁률만 놓고 보더라도 지금의 '청약 광풍' 만큼은 아니다.
강남 재건축 단지를 중심으로 시장을 계속 압박하면서 오히려 아크로리버파크의 가치는 부각됐다. 이런 현상은 최근 분양했거나 앞으로 분양할 예정인 강남 재건축 단지에서 심화되고 있다.
돈 좀 있는 수요자와 투자자는 너나 할 것 없이 청약에 달려든다. 정부가 온갖 규제로 문턱을 높였지만 시장 분위기는 아랑곳 않는다. 높아진 문턱에 되레 일반 실수요자들의 접근만 힘겨워졌다. 강남 부자들의 로또 잔치는 되풀이되고 있다.
◇ 6년 만에 몸값 20억 올랐다
1‧2차로 나눠 분양했던 아크로리버파크의 1차(2013년) 평균 분양가는 3.3㎡ 당 3830만원, 2차(2014년)는 4130만원 수준이었다. 2차 분양 당시 전용 84㎡ 기준 총 분양가는 11억8000만~15억4500만원 선이다.
이 단지와 비교됐던 '래미안 퍼스티지'(2009년 입주)의 경우, 같은 평형대의 2014년 시세는 14억~15억5000만원에 형성됐다. 2014년 9월, 래미안 퍼스티지 전용 84㎡는 14억9000만원에 거래(서울부동산정보광장)되기도 했다.
5년의 시간이 흐른 2019년 10월, 아크로리버파크는 3.3㎡ 당 매매가격이 1억원에 육박한다. 지난달 25일에는 전용 84㎡가 32억원에 거래된 것으로 확인됐다. 5년 전 분양가와 비교하면 A씨는 가만히 앉아서 적어도 16억원 이상 번 셈이다.
최근 분양한 단지들은 더하다. 작년과 올해 입주한 단지들 시세는 분양가 대비 10억원 이상 오른 상태다.
지난해 6월 입주한 아크로리버뷰는 분양가가 3.3㎡ 당 4194만원이었지만 최근 실거래가는 28억8000만원을 기록했다. 조만간 30억원을 넘어설 것으로 예상된다. 이외에도 신반포자이, 래미안 블레스티지 등 강남 재건축 단지 실거래가도 천정부지로 치솟고 있다.
◇ 3억~4억 시세차익 '로또'→갈수록 더 큰 이익으로
타 지역에 비해 높은 분양가에도 불구하고 강남에서 로또 청약 현상은 갈수록 심화되고 있다. 이미 아크로리버파크의 사례 등을 통해 '강남불패'의 공식은 굳어졌다.
이에 더해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 강화로 주변 시세와 분양가 격차가 더욱 커졌다. 최근 일반분양을 진행하는 강남 재건축 단지 분양가는 주변 시세와 비교해 3억~4억원 가량 낮은 수준이다.
지난달 분양한 역삼센트럴아이파크의 경우 3.3㎡ 당 분양가는 4750만원, 전용 84㎡ 기준 15억1500만원~16억6700만원 선이다. 인근 시세대비 3억~5억원 가량 저렴하다. 이 아파트가 준공된 이후 주변 시세만큼만 오른다고 해도 당첨자들은 3억원 이상의 차익을 얻을 수 있다.
높아진 대출 문턱은 이같은 강남 청약 시장을 '부자들의 놀이터'로 만들었다. 분양가 9억원 이상은 중도금 대출이 불가능해 웬만한 중산층도 현금 동원력이 없다면 소화하기 어렵다. 이를 소화할 수 있는 사람들은 대부분 10억원이 넘는 분양가에도 부담이 없는 현금 부자들이다. 결과적으로 부자들만 손쉽게 돈을 버는 시장이 돼버린 셈이다.
분양가 상한제가 적용되면 이런 현상은 더욱 심화될 가능성이 크다. 상한제가 적용된 주택에는 최대 10년 동안 분양권 전매제한 등 규제 조항이 있지만 앞선 사례를 보면 실효성은 떨어진다. 당장 팔지 않아도 시간이 갈수록 강남 새 아파트 가치는 올라간다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남은 입지 프리미엄과 함께 주변 재건축 단지가 계속 들어서면서 가격이 올랐고, 주변 신축 아파트도 이 영향을 받았다"라며 "당장은 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 많지 않지만 장기적으로는 다수의 사업장이 있어 강남 아파트도 지속적으로 가격이 오를 것"이라고 말했다.
곧 시행을 앞두고 있는 분양가상한제도 이같은 현상을 막지 못할 것이란 전망이 우세하다. 오히려 재건축 단지들의 가격 경쟁력을 더 높이는 효과가 발생할 가능성이 크다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "최근 분양하는 단지들이 주변 시세 정도로만 오른다고 해도 이미 상당한 차익 실현이 가능하다"며 "전매제한도 가격에 영향을 주기는 힘들다"고 강조했다. 이어 "재건축 조합들이 일반분양가를 높여 받지 못하는 대신 단지 고급화 등으로 수익성을 높이려는 전략을 택하고, 당분간 새로 공급될 재건축 일반분양이 적다는 점에서 희소가치도 높아질 것"이라고 분석했다.
