재개발 임대주택 더 늘리라고?…출구찾는 조합들

날이 갈수록 정비 사업에 대한 규제가 심해지면서 조합들의 주름도 깊어지고 있다.

이주비 대출 제한, 분양가 상한제 등에 이어 올 하반기부터는 재개발 임대주택 비율이 최대 30%까지 상향될 수 있기 때문이다.

조합들은 사업시행인가 신청에 속도를 내거나 주택 면적을 줄여 일반분양분을 확대하는 등 '출구 찾기'에 나서고 있지만 수익성 하락과 코로나19 여파 등으로 쉽지 않아 보인다.

◇ 재개발, 열가구 중 세가구는 임대주택 될수도

16일 정비업계에 따르면 재건축은 과거 일정 비율을 임대주택으로 의무 공급하도록 했다가 2008년 11월 폐지됐지만 재개발 주택의 임대주택 의무 공급 비율은 꾸준히 오르고 있다.

재개발 단지는 사업의 공공성 때문에 '도시및주거환경정비법'(도정법)에 따라 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하고 있다. 시행령에서 정해놓은 범위 내에서 지자체가 조례를 통해 해당 지역에 맞는 임대 의무 비율을 정하는 식이다.

이 비율은 불과 3년 전만 해도 서울과 수도권은 0~15%, 지방은 0~12%였다. 사실상 임대주택 제로‘(0)도 가능한 셈이었다.

하지만 8‧2대책을 통해 2017년 9월부터 전국 재개발 사업에 대해 전체 가구 수의 5% 이상을 임대주택으로 공급(서울 5~15%, 지방 5~12%)하도록 했다.

지난해에는 국토교통부의 ‘2019년 주거종합계획’을 통해 이 의무비율을 서울 10~20%, 수도권 5~20%로 상향 조정하기로 했다. 지자체가 주택 수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대비율도 기존 5%포인트에서 10%포인트로 상향하기로 했다.

이런 내용이 담긴 도정법 시행령 개정안이 최근 국무조정실 규제개혁위원회를 통과하면서 재개발 사업을 추진하는 조합들의 불안감이 커졌다.

서울의 경우 임대주택 공급에 적극적인 상황이라 이 시행령이 통과되면 임대주택 공급 비율을 30%까지 높이도록 조례를 개정할 것이란 관측이 많다. 이렇게 되면 재개발로 1000가구를 지을 때 300가구는 임대주택으로 공급해야 하는 셈이다.

가령 지난해 공급한 청량리4구역 재개발 아파트인 '청량리역롯데캐슬SKY-L65'로 예를 들면 총 1361가구 중 64가구를 임대 공급했는데, 시행령이 개정된 후엔 최대 408가구를 임대주택으로 조성해야 한다.

재개발 사업을 추진 중인 미아2구역의 경우 총 3521가구에서 임대 비율을 약 17%(604가구)로 계획했는데, 의무 비율이 30%까지 오르면 임대주택을 1056가구로 늘려야 한다.

◇ 평형 줄여 일반분양 확대?

국토부는 시행령 개정 작업을 마무리해 5~6월 공포할 예정이다. 지자체의 조례 개정을 위해 3개월 유예기간이 부여되는 점을 고려하면 시행령의 효력은 8~9월께 발생한다.

이때까지 사업시행계획인가를 신청하지 못한 재개발 단지부터 강화된 임대주택 의무비율을 적용 받을 것으로 예상된다.

현재 서울에서 사업시행인가 직전인 조합설립인가 단계인 재개발단지는 총 50곳이다.

이들 중 사업 속도를 높일 수 있는 곳은 최대한 시행령 개정 이전에 인가 신청을 마치겠다는 움직임이 나타나고 있다. 용산구 한남2구역이나 은평구 불광5구역 등이 대표적이다.

하지만 사업시행인가 신청을 하려면 총회를 열어야 하는데 코로나19 사태로 이 역시 쉽지 않은 형편이다. 현재 서울시는 조합 총회 등의 집단 모임은 5월 18일 이후로 미룰 것으로 권고하고 있다.

일부 조합들은 일반분양분 확대 등을 검토하는 것으로 전해진다. 주택 평형을 줄여서라도 일반분양 물량을 늘려 임대주택으로 인한 손해를 상쇄하겠다는 의도에서다.

다만 아직까지 구체적인 시행령이 나오지 않은 상황이라 조합들도 쉽사리 해결책을 찾지 못하는 분위기다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 "평형을 줄여서 일반분양 물량을 무리하게 늘리는건 실거주하는 조합원들이 원하지 않을 것"이라며 "특히 사업성이 낮은 단지들은 해결책이라고 할만한 것이 없다"고 말했다.

이어 "현재로서는 법률적으로 확대 가능하다는 것일뿐 서울시 등 지자체 조례가 바뀌지 않았고 구체적인 지침이 나오지 않았기 때문에 좀 더 지켜봐야 한다"며 "만약 우려하는대로 진행(임대비율 30%까지 상향)된다면 재개발 또는 일반분양을 안 하려고 하면서 주택 공급이 줄어들 수 있다"고 덧붙였다.