[부동산신탁사는 지금]새 먹거리 '정비사업'

주택 정비업계에서 부동산신탁사의 입지가 조금씩 확대되고 있다. 진척이 늦은 정비사업장에 전문성을 갖춘 부동산신탁사가 참여해 성공적으로 사업을 마무리하는 사례가 늘고 있어서다.

최근 부동산신탁업계는 신규 인가 3개사가 진입하면서 경쟁이 치열해지고, 부동산 규제 강화와 코로나19(신종 코로나 바이러스 감염증) 확산 등의 여파로 부동산 경기가 둔화되는 등 사업 환경이 녹록지 않다. 이런 상황에서 주택 정비사업은 이들에게 새로운 먹거리로 떠오르고 있다.

특히 정부가 대규모 재개발‧재건축 사업은 규제하는 반면 소규모 재건축과 가로주택정비사업 등은 지원하고 있어 부동산신탁사들 역시 이 시장 진입에 적극 나설 것으로 보인다.

◇ 전문성 갖춘 정비사업 대행자

부동산신탁업계에 따르면 2016년 주택법 개정으로 부동산신탁사의 주택 정비사업(재건축‧재개발 등) 진출이 가능해졌다. 부동산신탁사가 참여하는 정비사업은 신탁사가 사업 시행자로 나서는 시행자 방식과 조합을 대신해 사업을 진행하는 대행자 방식으로 나뉜다.

시행자 방식은 정비사업 초기(정비구역 지정 후)부터 신탁사가 참여해 사업의 주체가 되는 만큼 수익성이 높다.

대행자 방식은 정비사업 조합이 설립(조합설립인가)된 후 신탁사가 사업에 참여, 이후 과정을 대신해주는 것으로 시행자 방식에 비해선 신탁사가 가져가는 돈은 크지 않다. 그럼에도 조합설립 이후에 신탁사가 참여해 부담이 적고, 자금조달 등 신탁사의 전문성을 바탕으로 사업 과정을 신속하게 진행할 수 있어 신탁사들에게 더 유리하다는 설명이다.

한 부동산신탁사 관계자는 "시행자 방식은 신탁사가 주체여서 해야 할 일도 많지만 대행 방식은 기존 조합을 유지한 채 신탁사가 사업을 진행하는 것이라 수월하다"며 "투명성과 안전성, 경제성과 신속성 등 신탁사의 장점을 살리기에는 대행자 방식이 더 낫기 때문에 부동산신탁 업계에선 대행자 방식을 선호한다"고 설명했다.

최근 부동산신탁사가 정비업계에서 다시금 주목 받기 시작한 것은 1호 신탁방식 정비사업장인 '안양 호계 대성유니드'가 사업완료 고시를 받으면서부터다. 코람코자산신탁이 사업관리를 맡았던 이 사업장은 자금과 전문성 부족 등으로 인해 사업 진행에 애를 먹었지만 신탁 방식을 선택한 후 성공적으로 사업을 마무리했다.

이외에도 대전 장대B구역과 인천 송월 재개발, 대구 성당 우방 재건축 사업장 등이 신탁 방식을 택했다. 서울에선 성수동 장미아파트와 동교동 기린동산빌라 재건축 등에 KB부동산자산신탁사이 참여한다. 최근 정부의 정비사업 규제로 사업이 멈춰있는 여의도 공작‧대교‧한양아파트 등도 KB부동산신탁과 양해각서(MOU)를 맺어 추후 사업이 본격화되면 신탁방식으로 사업이 진행될 것으로 보인다.

◇ 새 먹거리 필요한 부동산신탁

이처럼 정비사업 조합들이 신탁방식을 택하는 것은 자금조달에 대한 부담도 줄어들고, 정비사업 수익성과 직결되는 사업 속도가 빨라지기 때문이다.

부동산신탁사 입장에서도 정비사업 수주에 적극 나서야 하는 상황이다. 최근 3개의 신탁사가 새로 인가를 받아 시장에 진입하면서 경쟁이 심화되고, 부동산 경기 저하에 따른 재무안정성 저하 가능성도 커지고 있어서다. 이들에게는 정비사업이 새로운 돌파구인 셈이라 신탁사의 전문성을 활용하려는 조합과의 이해관계가 맞아 떨어지는 상황이다.

또 다른 부동산신탁사 관계자는 "부동산신탁 업계가 위축된 상황에서 정비사업은 새로운 먹거리 시장으로 떠오르고 있다"며 "이 시장 진출을 위해 조사한 결과, 정비사업장의 절반 정도가 이해관계자간 갈등과 돈 문제 등으로 인해 사업 진척을 못하고 있는 것으로 파악됐는데 이는 부동산신탁사가 해결해 줄 수 있어 조합들에게도 신탁방식이 유리하다"고 강조했다.

전략적으로는 최근 정부의 부동산 정책 흐름에 맞게 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장에 눈독을 들이고 있다. 수도권 대형 재건축‧재개발 사업장은 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 규제 정책으로 인해 사업성 자체가 떨어져 진행이 어려운 반면 소규모 정비사업은 정부가 직접 나서 활성화를 유도하고 있기 때문이다.

이 관계자는 "신탁사들이 대행자 방식 사업을 선호하는 만큼 단기간에 사업을 마무리할 수 있는 소규모 정비사업에 더 관심이 많다"며 "정비사업에 속도를 내려면 인허가 과정이 중요한데 정부가 소규모 사업장을 지원해 더 유리하고, 상한제 등 규제에서도 자유로울 수 있어 이 시장이 신탁사에게는 나을 수 있다"고 말했다.