'강남 재건축 상징'으로 불리는 서울시 강남구 대치동 은마아파트 일대가 정비구역으로 지정되면서 재건축 사업이 더욱 속도를 낼지 관심이 쏠린다.
지난해 10월 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 지 4개월 만의 성과다. 1998년 재건축 사업을 시작한 지 24년 만이기도 하다.
다만 실질적인 재건축 사업 절차는 이제부터 시작이라는 평가다. 소유주 75% 동의를 받아 조합을 설립하고 건축 심의 통과와 사업시행 인가 등 넘어야 할 산이 많다.
은마아파트, 추정 분양가 3.3㎡당 7700만원
서울시는 지난16일 '은마아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획(구역) 결정 및 지형도면 고시'를 서울시보에 게재했다. 강남구 대치동에 위치한 이 아파트는 1979년 준공돼 올해 건립 44년 차다.
고시문에 따르면 은마아파트는 현재 28개동 4424가구 규모에서 최고 35층, 31개동, 5778가구(공동주택 678가구)로 탈바꿈할 예정이다. 법정 상한 용적률은 299.9%다. 다만 가구 수는 건축위원회 심의에서 최종적으로 결정한다.
일반분양 가격은 3.3㎡당 7700만원으로 추산했다. 올림픽파크포레온(둔촌주공아파트) 3.3㎡ 분양가인 3829만원의 두배를 웃돈다. 분양가가 이대로 확정된다면 '국민 평형' 전용 84㎡ 분양가는 약 26억원, 전용 59㎡는 약 19억원 수준이다.
전용 84㎡를 배정받기 위한 추정 분담금은 1억1847만(전용 84㎡ 소유주)~4억1988만원(전용 76㎡ 소유주) 수준이다. 가장 넓은 평형인 전용 109㎡를 배정받기 위해서는 4억7513만~7억7654만원을 추가로 분담해야 한다.
은마아파트 재건축 추진위원회 측은 도정법 개정안에 따라 관할 구청의 '추정 분담금 검증' 절차를 거친 후, 조합설립 동의서 검인을 신청할 예정이다. 이후 소유자를 대상으로 동의서를 징구해 올 하반기 조합설립 인가를 받고 오는 2025년 7월께 이주를 시작한다는 목표다.
추진위 관계자는 "정비구역 결정 고시는 은마아파트 재건축 추진 24년 만의 성과"라며 "조합이 설립된 후 평형, 분담금, 용적률에 대한 소유자 의견을 적극적으로 수렴할 수 있을 것"이라고 말했다.
재건축 '진짜' 시작?…남은 과제 줄줄이
은마아파트가 정비구역으로 지정되면서 재건축에 대한 주민들의 기대감은 커지고 있다. 그러나 조합 설립과 시공사 선정, 사업시행 인가 등 남은 과제도 수두룩하다.
먼저 추진위 측은 조합을 설립하고 2040 서울도시기본계획이 실행되는 대로 용적률을 상향하고 가구 수와 층수에 대해 재검토한다는 입장이다. 은마아파트 용적률을 상향하기 위해서는 용도지역을 3종일반주거지역(용적률 300% 이하)을 준주거지역(용적률 500% 이하)으로 종상향 해야 한다.
그러나 최고 50층 층고 상향에 대해 반대 여론이 많고 그 과정도 쉽지 않을 것이란 전망이다. 앞서 2017년 8월에도 은마아파트는 최고 49층 아파트로 재건축하겠다는 정비안을 내놨지만 비판 여론에 부딪혀 무산됐다.
은마아파트 주민과 상가 소유주 사이의 이해관계를 조정하는 일 역시 쉽지 않다는 지적이다. 상가를 포함한 은마아파트 단지 전체가 하나의 정비구역으로 묶여있어 별도 조합을 설립하는 것은 불가능하다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "통상 아파트와 상가가 함께 재건축을 추진하면 상가 조합원들에게 아파트 분양권을 줄 것인지 등에 관해 논란이 생긴다"고 말했다.
권일 부동산인포 리서치팀장도 "주민들은 공사 기간 이주했다가 아파트가 준공되면 다시 돌아오면 된다"면서도 "상가를 운영하는 입장에서는 재건축 기간 일자리를 잃는 셈이라 요구 사항이 더 많다"고 설명했다.
최근 논란이 되는 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 관련해서도 매듭을 지어야 한다. 앞서 은마아파트 추진위는 "안전 문제가 생길 수 있다"며 단지 지하를 관통하는 CTX-C 노선 구간을 변경해달라고 국토교통부에 요구했다.▷관련기사: [인사이드 스토리]은마아파트 아래 GTX, 어떻기에?(11월24일)
원희룡 국토부 장관은 이를 '지역 이기주의'라고 꼬집고 "단순히 아파트 지하에서 터널 공사를 한다는 것만으로 위험하다는 주장은 전혀 근거가 없다"고 맹비난하기도 했다.
권 리서치팀장은 "지지부진했던 은마아파트 재건축 사업이 (정비구역 지정 고시가 발표되면서) 한 단계 진전이 있었다는 점은 큰 의미가 있다"면서도 "최근 GTX-C노선과 관련한 논란을 어떻게 봉합해 나가야 할 것인가에 대해서도 고민해야 한다"고 말했다.
