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자녀에게 집 줄 때 증여세 줄이는 법

  • 2018.07.10(화) 08:00

김해마중 변호사의 '쉽게 보는 法'
[김앤장 법률사무소 조세팀]

최근 아파트를 증여하는 사례가 크게 늘고 있다. 2017년 서울 아파트 증여 건수는 7408건으로 2006년 한국감정원이 집계를 시작한 후 가장 많았는데, 올해 들어선 벌써 5월까지 작년 한 해의 88%를 넘겼다고 한다. 

종합부동산세 등 보유세 개편을 앞두고 다주택자들이 아파트를 팔기 보다는 자녀 또는 손자에게 증여하는 것을 선택한 것이 중요한 원인으로 꼽힌다. 

그런데 아파트를 증여하면 보유세는 피할 수 있어도 증여세를 피할 수 없다. 이런 경우 어떻게 세금을 줄일 수 있을까.

우선 부동산 담보대출이 있는 부동산의 경우 아파트를 증여하면서 관련 부채를 자녀에게 같이 넘기면 증여세가 줄어든다. 


흔히 '부담부 증여(負擔附 贈與)'라고 하는데 채무가 있는 부동산을 대출과 함께 일괄하여 넘기게 되면 증여세 산정시 부채는 공제되고, 채무에 해당하는 부분에 대해서는 부모가 양도소득세를 부담하게 된다. 전체 가액의 일부분이 양도세로 분리되면서 증여세의 누진세를 피할 수 있는 것이다. 

전세보증금도 부채이므로 동일한 기준이 적용된다. 예를 들어 현재 아파트 가격이 15억원이고 전세보증금이 10억원이라고 가정하면 전세보증금 10억에 대해서는 부모가 양도세를 내고, 자녀는 5억원에 해당하는 금액에서 5000만원을 공제한(성년자녀 인적공제 5000만원) 4억5000만원에 대해 증여세를 내게 돼 누진세율은 30%가 아닌 20%가 적용된다. 

다만 이 경우 부모에게 양도세가 부과되므로 양도세 계산시 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 살펴봐야 하고 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 세율이 높아지는 중과세가 적용되는지도 고려해야 한다.

부동산을 자녀가 아닌 손주에게 물려주는 경우에도 한번의 증여세만 과세되므로 자녀에게 물려주었다가 다시 자녀가 손주에게 물려주는 경우와 비교할 때 세금이 줄어들 수 있다. 

이렇게 조부모가 1세대를 뛰어넘어 손주에게 직접 증여함으로써 그 자녀가 부담해야 할 한 차례의 증여세를 회피하는 것을 방지하기 위해서 세법은 할증과세 제도를 두고 있다. 

수증자가 증여자의 자녀 이외의 직계비속인 경우에는 각 증여세 과세표준에 기본세율을 곱해 산출된 금액에 30%를 가산해 과세하는 것이다. 특히 직계비속인 수증자가 미성년자이면서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우에는 40%을 가산하도록 하고 있다. 

다만, 증여자의 최근친(最近親)인 직계비속이 사망해 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여받는 경우에는 할증을 배제하는데, 이는 상속과세에 있어 대습상속의 경우 할증과세대상에서 제외하고 있는 것과 같은 취지이다. 예를 들어 아들이 불의의 사고로 사망하여 손자에게 증여하는 경우에는 할증과세를 하지 않는다.

증여받는 자녀가 증여세를 납부할 자력이 없어서 부모가 증여세를 대신 납부할 때도 추가적인 세금 부담이 발생한다. 부모가 자녀의 증여세 납부 의무를 대신 이행함으로써 자녀가 추가적인 증여를 받게 되므로 대신 납부하는 증여세를 증여재산 가액에 가산해 증여세를 납부해야 한다.

부모 재산을 증여세 부담이 전혀 없이 물려주는 방법은 없을까. 세법은 자녀가 부모로부터 증여 받는 경우 10년 간 5000만원을 증여재산에서 공제해 주므로(미성년자의 경우 2000만원), 10년 마다 5000만원 이하의 자산을 자녀에게 증여해주면 증여세 부담이 없기는 하지만, 서울의 아파트를 증여할 때 사용하기는 어려운 방법이다.

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