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박터지는 사전청약 '일반공급'…민간 사전청약이 해법?

  • 2021.11.12(금) 06:40

공공분양 특공비율 높아 일반공급 경쟁 쏠림
일반공급 많아진 민간 사전청약, 물량·입지 한계도

2차 사전청약도 10만 여명이 몰리며 인기를 실감했지만 특정 계층에 공급 물량이 집중되면서 수요 예측과 물량 배분에 실패한게 아니냐는 지적이 나온다.

신혼부부를 위해 준비한 신혼희망타운은 사실상 외면받은 반면 공공분양 물량의 15%에 불과한 일반공급을 두고선 4050 세대가 치열하게 경쟁했다.

이 때문에 상대적으로 일반공급 비중이 높은 민간분양이 사전청약으로 공급될 예정이어서 관심이 쏠리고 있다. 연내 6000가구를 시작으로 내년 3월까지 최대 1만8000가구 규모의 민간 사전청약이 가능할 것으로 보고 있다.

하지만 여전히 수요에 비해 공급이 크게 부족해 민간 사전청약 만으로 무주택자의 갈증을 해소할 수 있을지 미지수다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

신희타 3대 1인데…공공분양 일반공급은 42대 1

국토교통부에 따르면 2차 사전청약 공공분양 일반공급 경쟁률은 평균 42.2대 1을 기록했다. 이는 공공분양 전체 평균 경쟁률인 15대 1과 비교해 세 배 가량 높은 숫자다.

특히 젊은 청년층에게 기회를 주기 위한 생애최초‧신혼부부 등을 포함한 특별공급 평균 경쟁률은 8.3대 1로 일반공급에 비해 크게 낮다. 신혼희망타운은 경쟁률이 3대 1에 불과, 신혼부부를 위한 정책상품으로써의 제 역할을 하지 못하고 있다는 비판이 제기된다. ▷관련기사: 신혼부부 외면하는 신혼희망타운…'집은 작고 이사도 못해'(11월4일)

사전청약을 통해 공급되는 공공분양주택의 경우 특별공급 비중이 85%, 일반공급이 15%다. 특별공급 자격을 갖추지 못한 30대를 비롯한 40~50대의 무주택자들은 15%에 불과한 일반공급 물량을 두고 경쟁을 펼칠 수밖에 없다.

실제 올해 사전청약을 통해 공급하는 3만여 가구 중 공공분양 일반공급 물량은 전체의 8%인 2400여 가구에 불과할 것으로 추산된다.

이 때문에 남은 두 번의 사전청약에서도 이런 상황은 반복될 가능성이 크다. 오는 18일 입주자모집공고를 시작으로 청약일정에 돌입하는 3차 사전청약은 하남교산과 과천주암, 시흥하중과 양주회천 등에서 4000여 가구가 공급될 예정인데 이 중 절반 이상인 2100여 가구가 신혼희망타운이다. 

가장 많은 물량이 공급되는 4차 사전청약도 1만2600여가구 공급 물량 중 신혼희망타운은 6100가구 정도로 계획돼있다. 공공분양 중 특공을 제외한 일반분양 물량은 많아야 1300여 가구(3~4차) 정도가 될 전망이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전체적으로 사전청약을 통한 공급물량이 시장 수요를 감당하기에는 턱없이 부족한 상황"이라며 "이 중에서도 일반공급 비중이 크게 낮아 경쟁률 차이가 큰 현상이 반복될 것"이라고 말했다.

'민간 사전청약' 기대 큰데…'물량 적고 접근성 떨어져'

이런 가운데 정부가 마련한 사전청약 확대 방안 중 핵심인 민간 사전청약이 연내 시행될 예정이어서 주목된다. 국토부는 이달 중 민간 사전청약 세부계획을 확정하는 등 본격적인 추진에 속도를 낸다는 계획이다.

국토부 관계자는 "기존 계획보다 6000가구 정도 늘어난 최대 1만8000가구를 내년 3월까지 민간 사전청약을 통해 공급할 수 있을 것"이라며 "올해 안에는 6000가구를 목표로 세부 계획을 마련하고 있다"고 말했다.

민간 사전청약은 공공택지 내 민간분양으로 공공분양과 달리 일반공급 비중이 높다. 총 분양가 9억원 초과(특별공급 물량 배정 제외) 여부 등에 따라 일반공급 비중은 조금 달라질 수 있지만, 공공분양 일반공급이 15%인데 반해 민간분양은 일반공급 비중이 50% 이상인 단지가 대다수다. 일반공급을 노려야하는 예비 청약자들에게는 그나마 민간 사전청약에서 기회를 좀 더 찾을 수 있다는 의미다.

관건은 역시 물량이다. 국토부는 올해 6000가구를 시작으로 2024년까지 당초 계획보다 많은 10만7000여 가구를 민간 사전청약으로 공급한다는 계획이다. 당장의 공급물량보다 중장기 공급계획 물량이 많다는 점이 변수다.

이와 함께 내년 3월까지 공급될 대상지도 수도권 중에선 양주 회천과 파주 운정3, 평택 고덕과 인천 검단 등 상대적으로 서울 접근성이 떨어지는 지역이라는 점에서도 수요자들의 기대를 채울지 미지수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 사전청약은 지금 당장보다 내년 하반기, 그 이후부터 공급될 수 있는 물량이 많아 공급 과정에서 여러 변수가 존재할 것"이라며 "민간 사전청약이 본격화되기 전까지 어떻게 수요에 대응할지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.

심교언 교수도 "현 시점에선 민간과 공공 등 방식에 상관없이 절대적인 공급 물량을 늘리는 게 가장 중요하다"고 강조했다.

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