2024년 부동산 제도 이렇게 바뀐다…'청년·출산' 주목

매년 달라지는 부동산 제도. 내년에도 어김없이 다양한 제도들이 신설되고 일부는 사라질 예정이다. 특히 2030세대에 유리한 청년, 신혼부부, 출산가구 등이 수혜를 받는 제도들이 대거 등장해 주목된다. 

부동산 리서치업체 부동산R114가 제시한 달라지는 2024년 부동산 제도를 짚어본다. 

혼인여부 관계없이, 출산하면 1%대 대출 

내년 1월에는 신생아 출산 가구에 주택구입이나 전세자금 대출을 지원하는 제도가 도입된다. 대출 신청일 기준으로 2년 안에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인여부 관계없음)가 대상이다. 

주택구입자금 대출은 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 대출해 준다. 전세자금은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출받을 수 있다. 

대출 적용금리는 5년간 유지되며, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 

청년 위한 '내 집 마련 지원책' 대거 등장

청년을 위한 '내 집 마련 지원책'도 다수 나온다. 정부는 내년 2월 기존 청년 우대형 청약통장의 기준을 완화하고 대출, 추가혜택을 주는 총 3단계의 주거지원을 추진한다. 

우선 만 19~34세 무주택자가 가입할수 있는 '청년 주택드림 통장(청약통장)'의 가입요건이 △소득조건 연 3600만원 이하→연 5000만원 이하 △무주택 세대주→무주택자 △이자율 최대 4.3%→4.5% △납입한도 최대 50만원→100만원으로 완화된다. 

청약에 당첨이 되면 '청년 주택드림 대출'을 통해 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출을 받을 수 있다. 만 39세 이하 무주택자가 대상으로 청년 주택드림 통장에 1년 이상 가입, 1000만원 이상 납입해야 한다. 

대출 소득조건은 미혼 연 7000만원 이하, 기혼일 경우 1억원 이하다. 분양가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하에 해당되는 주택을 대상으로 청약, 대출 진행 후 결혼이나 출산, 다자녀를 둘 경우 추가로 금리인하 혜택을 받을 수 있다. 결혼은 0.1%포인트, 출산은 0.5%포인트, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트씩 금리 인하가 된다. 대출 금리하한선은 1.5%다. 

청약시 '결혼 패널티' 사라진다 

내년 3월부터는 혼인시 불리하게 적용됐던 청약제도도 개선된다. 

청년 특공을 제외한 공공주택 특별공급유형에서 맞벌이 소득기준이 월평균 소득 140%에서 200%로 확대된다. 또 부부 두 명이 같은 날 청약에 중복 당첨시 무효처리되던 방식에서 우선 접수된 것을 당첨으로 인정하는 방식으로 바뀐다. 

다자녀 특별공급 기준도 3명 이상에서 2명 이상으로 완화해 배점을 △2명(25점) △3명(35점) △4명 이상(40점)으로 변경한다. 

또 결혼 전 배우자가 주택을 소유하거나 특공 당첨 이력이 있을 경우 생애최초·신혼부부 특별공급 신청이 불가능했지만 앞으로는 이러한 당첨이력을 제외하기로 했다. 

혼인·출산 가구에 우선청약 기회 

내년 3월부터 공공분양 뉴:홈에 신생아 특별공급이 신설된다. 정부는 매년 3만가구 수준의 물량을 공급할 예정이다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 공공분양 특공자격이 주어진다. 단, 도시근로자 월평균소득 150%, 자산 3억7900만원 이하 기준을 충족해야 한다. 

민간분양 역시 생애최초·신혼부부 특별공급 시 출산가구에게 연 2000가구 가량(연 1만가구 수준의 20%) 물량을 우선 공급한다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신 및 출산이 증명되야 하고, 월평균 소득은 160% 이하를 충족해야 한다. 

신혼부부 최대 3억원 증여세 공제

세제 측면에서도 다양한 혜택들이 적용된다. 신혼부부의 경우 2024년 1월1일부터 결혼자금을 최대 3억원까지 증여세 부담 없이 받을 수 있다. 혼인신고일을 기점으로 전후 2년 이내, 총 4년간이 대상이다. 이 기간에 직계존속(부모, 조부모)으로부터 재산을 증여받는 경우 기본공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받아 양가 합쳐 총 3억원까지 공제받을 수 있다. 

청약통장 보유 혜택 강화를 위해 주택청약저축 납입액 소득공제 한도도 연 240만원에서 300만원까지 확대된다. 다만 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법 통과시 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 

출산·양육 시 주택 취득세 감면

출산이나 자녀 양육 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 감면하는 내용도 신설된다. 이경우 취득세가 500만원 한도 내에서 100% 감면된다. 세대별 주민등록표상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구, 1주택(국내) 소유 기준이다. 

주담대 이자상환액 공제 늘어나

주택담보대출(이하 주담대) 이자부담도 일부 줄어든다. 현재는 무주택 또는 1주택을 보유한 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제 받을 수 있다. 

내년 1월 1일 이후 취득 주택부터는 이 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환기간 10년 이상, 고정금리·비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 늘고, 공제를 받을 수 있는 주택도 기준시가 5억원 이하에서 6억원으로 상향된다. 

증여받은 자산 양도시 이월과세 부담 줄어

앞으로 양도소득세 이월과세 부담도 일부 줄어든다. 양도소득세 이월과세는 배우자·직계존비속 등으로부터 부동산 등 증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 앞으로 증여자가 지출한 자본적 지출액이 필요경비에 포함돼 세부담을 줄일 수 있다. 2024년 1월 1일 양도분부터 적용된다.

재건축 초과이익 부담금 면제 기준 완화 

재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익 일부를 세금으로 내야한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 내년 3월부터 3000만원에서 8000만원으로 상향된다. 부과구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 

재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 시행 시 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 줄어들 전망이다. 

역세권에 '뉴:홈' 공급 늘어난다 

역세권 '뉴:홈' 공급도 늘어난다. 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 개정된 '도시 및 주거환경정비법'이 내년 1월 19일부터 시행되기 때문이다. 

앞으로는 역세권 등 주택의 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공하면 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

낡은 1기 신도시 재건축 규제 완화

낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 1기 신도시 특별법도 시행을 앞두고 있다. 

조성한지 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지가 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등 혜택이 부여된다. 적용 가능 지역은 분당, 일산, 중동, 산본 등으로 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만가구가 해당한다. 

제로에너지 건축의무…건축비 30% 올라

2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도다. 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여하는데, 에너지자립률을 맞추기 위해 건축비가 약 30% 더 오를 것으로 전망되고 있다. 

2024년 사라지는 일몰제도도 있다. 가계부채 증가 요인으로 꼽혔던 '일반형 특례보금자리론'은 올해 9월, '우대형 특례보금자리론(부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하하 대출)'은 내년 1월 이후 공급이 중단된다. 

전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 '전세 보증금 반환 대출'도 내년 7월 말까지만 규제 완화를 적용받는다. 

다주택자에 대한 양도세 중과를 배제한 소득세법도 내년 5월까지 적용된다. 현행 소득세법은 2년 내 단기 보유나 다주택자가 부동산을 양도할때 중과세율을 적용한다. 기본세율(6~45%)에서 단기거래는 60%나 70%가 적용되며, 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트를 더 매기는 방식이다.