PF 막힌 땅 LH가 사고, 미분양 산 리츠는 감세

정부가 사업 추진이 어려운 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 공공기관을 통해 매입해 사업 재구조화에 나선다. 적극적으로 유동성을 공급해 건설업계의 금융 부담을 줄이고 우발채무에 따른 잠재적 손실을 최소화해 건설 경기 회복을 지원하려는 것이다. 

최근 급등한 공사비 상승 문제 해결을 위해서도 나섰다. 물가상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록 직접공사비 산정기준 개선에 나설 방침이다. 

'옥' 아닌 '돌'도 구제…LH 브릿지론 부지 매입

정부는 28일 '비상경제장관회의'를 열고 이 같은 내용을 담은 부처 합동 '건설경기 회복 지원 방안'을 논의했다고 밝혔다.

우선 건설업계의 부동산 PF 부실위험을 낮추기 위해 착공 전 토지매입 단계인 브릿지론 단계에서 본 PF로 넘어가지 못해 더 이상 사업 추진이 어려운 사업장을 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 방안이 추진된다.

그동안 정부 지원은 정상화가 가능한 PF 사업장에 집중돼 '옥석'을 가리는 분위기였다. 하지만 부동산 경기가 국민 주거 안정뿐 아니라 지역경제, 취약 계층 일자리 등에 미치는 영향이 큰 만큼 사업성이 낮은 곳에도 유동성 지원에 나서기로 한 것이다.

LH의 토지 매입은 토지 대금보다 부채가 커 브릿지론 이후 본 PF를 받기 어려운 착공 전 사업지가 대상이다. 올해 1월3일 이전 소유권을 취득한 3300㎡ 이상 토지여야 하며 △부동산개발업자 △주택건설사업자 △부동산투자회사 등 대출 금융기관 토지매각 동의를 얻은 사업자 모두 신청할 수 있다.

LH를 비롯해 공공시행자(SH·GH 등)의 공급가격 또는 공시지가의 90%를 상한(기준가격)으로 신청자가 희망하는 가격을 제출하면, LH가 희망가격이 낮은 순서대로 매입한도에 도달할 때까지 토지를 매입하는 '역경매' 방식이다.

기업은 토지매입 방식을 통해 바로 부채를 상환하거나 매입확약 방식을 선택해 추후 사업을 다시 개시할 수 있다. 매입확약은 LH가 기업에 매수청구권(풋옵션)을 부여(확약일 1년 이후부터 2년간)해 기업이 매수청구를 신청할 때 토지를 매입하는 방식이다. 

이를 위해 정부는 4월5일부터 총 3조원을 공급한다. 매입은 총 2차례 진행하며, 1차에 매입과 매입확약에 각각 1조원을 들여 2조원을 우선 투입한다. 남은 1조원은 7월 중 다시 공고할 예정이다. 

다만 일각에서는 신청 조건들로 인해 일부 지방 사업지 등에서만 혜택이 있을 것으로 보는 시각도 있다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공시지가 90%를 상한으로 희망매입가가 낮은 순으로 매입하는 방식이라 주로 미분양 적체와 시장 침체가 큰 지방 주택사업지나 공급과잉 우려가 큰 물류센터, 지식산업 센터 부지 위주로 먼저 움직임을 보일 확률이 높다"고 진단했다. 

PF 시장 경색에 따른 자금조달 완화 방안도 추가된다. 저금리로 대출을 대환할 수 있도록 지원하는 PF대출 대환보증 신청기한을 준공 3개월 전까지로 한시적으로 늘린다. 

또 준공 전 미분양 PF보증 요건 중 '분양가 5% 할인'을 없애 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움도 해결할 방침이다. 비주택 PF보증도 상반기 내 조기 도입할 예정이다. ▷관련기사: PF사업자보증 5조 확대…비주택사업장 PF보증 연내 도입(3월27일) 

지방에 집중된 미분양 해소를 위해 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입할 수 있도록 세제를 지원하는 방안도 추진된다.

준공 후 미분양 주택에 한해 취득세 중과를 배제해 세율을 12%에서 1~3%로 낮추고 종부세도 취득후 5년간 합산 배제키로 했다. 적용 대상은 이날부터 2025년 말 취득분이다.

'물가상승분' 공사비에 제대로 반영 

아울러 최근 급등한 공사비 문제 해결을 위해 직접공사비 산정 기준을 개선한다. 직접공사비란 공사에 투입되는 자재비·인건비 등으로, 인허가 비용 등 간접비와 대비되는 건설 비용이다. 또 물가상승분이 공사비에 반영되도록 기준을 조정하는 방안도 검토한다. 

공공부문에서 먼저 적정 단가 산출을 위해 일률적으로 적용 중인 '공사비 보정기준'을 입지나 건물 층수 등 시공여건을 고려해 세분화하기로 했다. 

공사비 분석 대상은 건축에서 토목까지 확대하고, 산재예방을 위해 투입하는 산업안전보건 관리비도 15~20% 요율을 상향할 방침이다. 

물가상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록 '물가반영기준'을 조정하는 한편, 총사업비 자율 조정도 적극 활용할 수 있도록 할 방침이다. 총사업비 자율조정은 실시설계 후 발주가 지연될 경우 입찰 공고 이전 발주기관 책임하에 총사업비를 자율적으로 조정할 수 있도록 한 것이다.

민간부문에서는 정비사업 분쟁 예방을 위해 계약 전 한국부동산원 등 전문기관에서 사전 검토를 받아 인허가기관에 계약서를 제출토록 규정할 방침이다. 

또 공사비 분쟁 우려시 전문가를 파견하고 시공사에 자료제출 기한을 규정해 검증기간을 단축하는 등 신속한 조정이 가능하도록 할 예정이다. 일반사업 공사비 분쟁의 경우 '건설분쟁조정위'를 통해 공사비 갈등에 대한 조정을 추진할 방침이다. 

공사지연도 해소…규제 더 풀기로 

대형공사 지연을 최소화 하기 위해 입찰제도도 손본다. 턴키(일괄수주) 등 기술형 입찰로 추진되는 국책사업의 경우 현재 유찰된 공사들을 수의계약을 통해 상반기 중 정상화할 방침이다. 

향후 발주할 공사는 낙찰탈락자에게 지급하는 설계보상비를 실비에 맞게 현실화하고, 발주기관이 시공사에 인허가 비용 등을 전가하는 불합리도 방지할 계획이다. 공사비 절감 등이 쉽도록 일부 관급자재 변경도 허용할 예정이다. 

공공과 민간이 함께하는 PF사업의 경우 '민관합동 PF조정위'를 상설 운영하고, 법정화 해 PF사업 착수 단계부터 이력을 관리하는 PF사업종합관리 방안도 추진할 예정이다. 

재건축·재개발 시 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격은 적정 수준으로 높여 사업성을 제고할 방침이다. 

아울러 주요 공공현장에 관급자재 납품 지연에 따른 공정차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화 등을 추진하고, 주요 자재(시멘트, 철근 등)의 수급현황 관리 및 민관이 함께하는 건설자재 수급관리 협의체도 구축할 계획이다. 

박상우 국토교통부 장관은 "건설경기 부진은 건설산업을 넘어 일자리 감소로 인한 민생경기, 지역경제에 상당한 영향을 주는 만큼 건설경기 회복을 적극 지원해 나갈 계획"이라고 밝혔다. 이어 "정상적인 부동산 시장 기능을 방해하는 그림자 규제도 적극 발굴해 혁파해 나가겠다"고 강조했다.