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[PB에게 듣는다]부자들, 아파트 팔까? 차라리 증여

  • 2018.09.20(목) 16:14

김현섭 KB 도곡스타PB센터 팀장 인터뷰
"자산가, 부동산 고점이지만 팔 생각은 없어"
"꼬마빌딩 등 투자 조심..부동산 대출채권펀드 제안"

금융시장 변동성이 커지고 있다. 어디로 튈지 가늠이 어렵다. 그럼에도 투자방향은 잡아야 한다. PB(Private Banking) 의견을 들어보기로 했다. 변동성이 커지는 금융시장, 어떤 투자를 해야 하나? [편집자]

 

다주택자를 겨냥한 '주택시장 안정대책' 발표 일주일 뒤에 김현섭 KB국민은행 도곡스타PB센터 팀장을 만났다. 이 센터를 찾는 고객은 부동산 등을 제하고 최소 5억원 이상에서 많게는 수백억원대 금융 자산을 갖고 있다.

 

'주택시장 안정대책 발표 후 고액자산가들에게 어떤 변화가 있느냐'는 질문으로 인터뷰를 시작했다. 그는 이렇게 답했다.

 

"고객도 더 이상 오르기 힘들다고 느낀다. 단기적으로 고점이라 생각하는 것 같다. 사실 그들도 1~2년만에 배 가까이 오른 부동산 시장이 비정상적이라 생각한다. 하지만 다주택자가 아파트를 팔 생각은 없는 것 같다. 추가로 살 생각도 없다. 아파트를 팔 생각 보다는 증여를 고민한다. 부동산에 대한 관심도 여전하다. 주식시장에 애를 업은 주부가 들어오면 고점이란 말이 있는데 부동산도 관심이 너무 많은 것 같다."

 

▲ /사진=이명근 기자 qwe123@

 

- 이번 대책으로 다주택자는 세금이 많이 오르게 되는데
▲ 종합부동산세가 올라가면 세금부담이 얼마나 늘어나는 지 물어온다. 들어오는 수입은 그대로인데 세금이 늘어나니 부담을 느낀다. 세금에 대한 거부감이 크다.

- 세금에 대한 부담은 부자도 예외가 아니다
▲ 고객중에 사업하는 분은 돈도 많이 벌지도 못하고 옛날처럼 많이 남지도 않는데 세금은 많이 걷어간다고 (하소연) 한다. 여기에 사업가에 대한 사회적 시선도 좋지 않으니 그만하고 싶다고 한다. 하지만 직원들 일자리 걱정에 그만 두지도 못한다고 한다.

- 주택 외 부동산 투자는 어떻게 보고 있나
▲ 작년부터 상가, 꼬마빌딩 등은 조심할 단계라고 고객에 제안하고 있다. 시중에 돈이 많이 풀렸고 꼬마빌딩 등 가격이 많이 올랐다. 하지만 미국이 금리를 올리고 있고 한국도 올리기 시작했다. 배당이 많아져야 주식 가격이 오르는 것처럼 상가도 임대료가 올라야 가격이 오른다. 그런데 자영업자도 좋지 않고 가계부채도 늘고 있다. 강남 상가 임대료 수익률이 연 2%도 안된다고 한다. 옛날처럼 가격이 오른다면 투자가치가 있지만 전망도 밝지 않다. 앞으로 2~3년은 상가나 꼬마빌딩은 조심해야 한다. 제 고객 중에서도 상가를 정리하는 분들이 있다.

- 주식은 어떻게 보나
▲ 주식은 작년말부터 보수적으로 운영하자고 조언하고 있다. 지난해 전 세계적으로 주식시장이 좋았지만 고점 논란도 있었다. 주식 투자는 적립식펀드를 권하고 있다. 시장이 빠지더라도 적립식으로 분산투자하면 수익을 낼 수 있다. 목돈 투자는 주가연계증권(ELS)이나 부동산 대출채권펀드를 제안하고 있다. 

- 부동산 대출채권펀드는 뭔가
▲ 부동산을 살 수 있도록 돈을 빌려주는 것이다. 만기일과 금리가 정해져 있고 부동산 담보를 잡고 있어 안정성도 확보하고 있다. 요즘은 4~6% 수익이 나온다. 사모펀드라 최소 투자 단위가 1억원 정도 된다. 안정적인 상품인데 고액 자산가만 투자가능하다. 다만 부동산을 직접 매매하는 부동산펀드는 조심해야 한다. 몇년 뒤에 부동산이 팔리지 않으면 회수가 어려워져 예상보다 돈이 오래 묶일 수 있다.

 

▲ /사진=이명근 기자 qwe123@

 

- 거액 자산가들은 금융상품 투자에도 큰 관심이 없다고 하던데
▲ 현금만 수백억원 가진 자산가들은 1년에 배당으로 들어오는 금융소득만 해도 꽤 된다. 자연스럽게 늘어나니 오히려 투자에 관심이 없다. 금융 외에도 다른 자산도 많으니 굳이 금융에서 크게 수익을 내지 않으려 한다. 본업에서 수익 낸다. 종합소득세율이 50%이니 금융상품에서 몇 % 이익을 내도 큰 메리트가 없다고 여기는 듯하다.

- 주식시장이 변동성이 여전하다. 연말 투자방향은
▲ 적립식을 권한다. 변동성이 크고 하락할 수 있는 장세다. 적립식으로 투자하다 목표 수익이 나면 다시 시작하면 된다. 경기 사이클로 보면 미국이 역대 두번째로 긴 경기 확장세다. 고점논란도 있다. 적극적으로 투자할 단계는 아니다. 베트남, 중국 소비주, 국내 중소형주, 4차 산업혁명 관련주에 적립식 투자를 권한다. 공격적인 투자자라면 오는 10월 대통령 선거를 앞둔 브라질도 포트폴리오 차원에서 투자하는 것도 괜찮다.

- 국내도 연말에 기준금리가 오를 것이란 분석이 나오고 있다
▲ 금리가 오르면 투자에 유리한 것은 찾기 힘들다. 금리 상승기에 주목받은 뱅크론펀드도 수익이 좋지 않다. 은행주도 많이 빠졌다. 적립식 펀드나 부동산 대출채권펀드 등으로 가닥을 잡아야 한다.

- 올해 수익이 좋았던 금융상품은
▲ 아마존, 엔비디아 등 미국 개별 주식이다. 수익도 많이 냈고 세금도 분리과세로 양도세만 냈다. 그 외에 ELS 수익도 5~6% 나왔다. 미국에 투자한 분들은 수익 봤다고 주식을 팔지는 않고 있다. 돈이 갈 데가 없는 것 같다.

- 부자들은 투자만큼이나 절세나 상속, 증여에 관심이 많다고 들었다
▲ 고객들도 세금에 대한 지식이 많이 늘었다. 탈세보다 절세 차원에서 접근한다. 가장 확실한 방법은 10년 단위로 증여 플랜을 짜는 것이라는 점에 동의하고 있다. 이제 죽을 때까지 재산 갖고 있겠다는 분들은 거의 없다.

- 10년 단위 증여 플랜이란
▲ 10년 단위로 나눠 증여해 세금을 아끼는 것이다. 성인 자녀는 5000만원, 부부끼리는 6억원이 비과세 증여한도인데 이것을 빼고 1억원까지 10%, 5억원까지 20%, 10억원까지 30% 등 누진구조로 증여세가 나온다. 그런데 누진구조가 10년 단위로 끊어진다. 만약 내가 1억원을 증여하고 10년이내에 또 1억원을 증여하면 증여세는 20% 이지만 10년이 지난뒤 증여하면 세금을 아낄수 있다. 그 외에는 방법이 없는 것을 고객들도 잘 알고 있다. 증여하지 않고 일시에 상속하면 상속세는 50%다.

- 일반 직장인이 종잣돈 모으는 방법은
▲ 저부터 힘들긴 하지만 안쓰는 것이 우선이다. 많이 쓰고 종잣돈을 모으기를 바랄 수 없다. 스타벅스 커피 한잔에 5000원인데 조금만 아끼면 연간 100만원 단위로 모을 수 있다. 거액 자산가가 투자해서 돈을 잃는 것보다 서민이 돈을 잃었을 때 충격이 더 크다. 공격적으로 운영하지 말고 개인형 퇴직연금(IRP) 등으로 절세를 찾아봐야 한다. 높은 수익을 원한다면 적립식 투자를 권한다.

- 투자원칙은
▲ 분산투자다. 자산관리하는 입장에선 분산투자는 귀찮다. 한방에 끝내는 것이 편하다. 하지만 자산을 분산하고 똑같은 자산이라도 시기를 나눠서 투자해야 한다. 아무리 ELS가 중위험 중수익 상품이라도 정기적으로 시기를 나눠 투자해야 한다.

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