금융권 종사자들 중 일부는 재테크의 꽃을 대출이라고 말한다. 필요한 시기에 적당한 규모의 빚을 내고, 이자 비용을 절감할 수 있는 최선의 방법을 고민하면 자산을 불려나가는 데에는 대출만한 금융상품이 없다는 이유에서다. 은행 VIP를 대상으로 하는 한 은행 프라이빗뱅커(PB)는 "실제로 돈 있는 사람들이 더욱 적극적으로 대출을 활용한다"고 말할 정도다.
대출 중에서도 가장 깊은 고민과 공을 들여야하는 것은 단연 주택담보대출이다. 보통 사람의 가장 큰 희망인 주택 구매 자금인 만큼 규모도 크고 대출 원리금을 갚아야 하는 기간도 길다. 빌리고 싶다고 빌릴 수 있는것도 아니다. 집값 상승과 가계부채 증가의 원인 중 하나로 주택담보대출이 지목되면서 복잡한 규제가 적용되고 있어서다.
주택담보대출, 핵심규제 알고가자
일반적인 신용대출이라면 해당 대출자의 신용점수, 소득정보 등을 고려해 상품의 한도 만큼 빌릴 수 있지만 주택담보대출은 그렇지 않다. 기본적으로 주택담보대출에는 LTV(주택담보비율) 규제 비율 안에서 대출이 이뤄진다. 현재 LTV는 규제지역 여부에 따라 40~60% 사이로 정해져있다. 즉 집값의 40~60%내에서만 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다.
이뿐만이 아니다. 정부는 지난 7월 주택담보대출에 DSR(총부채상환비율)규제를 도입했다. DSR은 대출 차주의 상환능력을 평가하는 지표로 모든 대출의 원리금을 소득으로 나눠 산출한다. 정부는 먼저 내년 7월까지 6억원 이상 대출을 은행에서 받을 경우 40%로 이를 제한하기로 했고 그 한도는 4억원으로 조정했다. 앞으로는 모든 대출에 이를 적용한다는 방침이다.
따라서 LTV 규제 40%가 적용되는 지역의 8억원짜리 아파트를 구매하려고 할 경우 LTV 40%의 상한인 3억2000만원의 대출을 빌릴 수 있는지 여부는 다른 대출을 가지고 있는지에 따라 달라진다. 신용대출 등을 이미 보유하고 있는 경우 다른 대출의 원리금상환액과 새로 빌릴 주택담보대출의 원리금상환액을 합쳐 DSR이 40%가 넘는지 따져봐야 한다.
차주의 따라 빌릴 수 규제의 적용 범위도 달라진다. 정부의 주거정책에 의해 생애 첫 주택을 구매하거나, 신혼부부, 혹은 연간 증빙 가능한 급여에 따라 규제가 차등 적용되기 때문이다. 통상 생애 첫 주택 구매(소득 1억원 이하), 신혼부부, 연간 소득 8000만원(신혼부부 9000만원)일 경우 LTV 규제 등이 10% 완화돼 적용된다.
반대로 이미 주택을 보유한 상황에서 추가 주택 구매를 한다면 주택담보대출을 받을 수 없다. 새로 주택담보대출을 받기 위해서는 종전에 보유한 주택을 처분해야 하는 조건이 붙는다. 집값도 변수다. 정부 규제에 따라 9억원이 넘는 주택을 구입할 때도 사실상 주택담보대출을 받을 수 없다.
은행 관계자는 "주택담보대출의 경우 대출을 통해 구입하려는 집의 지역, 가격, 차주의 상황 등 고려해야하는 부분이 상당히 많다"며 "은행별로, 지점별로 대출 한도 등의 차이가 있어 발품을 팔아 정보를 모으는 것을 추천한다"고 설명했다.
주택담보대출, 만기 고민도 충분히
주택담보대출을 받기로 결정했다면 이후 고민해야할 부분은 만기다. 통상 주택담보대출은 20년, 25년, 30년 등의 만기로 대출을 받지만 최근에는 40년짜리 초장기 모기지 대출도 등장하면서 선택의 폭이 넓어졌다.
예를 들어 3억원의 주택담보대출을 받고 3% 금리로 20년간 갚는다고 가정하면 은행에 매달 내야하는 원리금은 166만3793원이다. 총 내야하는 이자 규모는 9931만270원에 달한다. 반면 최근 도입된 40년 만기에 같은 조건으로 대출을 받을 경우 매달 내야하는 원리금은 107만3953원으로 60만원가량 줄지만 총 내야 하는 이자 규모는 2억1549만7568억원으로 배 이상 늘어난다.
따라서 주택담보대출을 받을때 만기는 현재 그리고 미래 소득을 가정해 감내할 수 있는 수준으로 설정함과 동시에 철저한 상환계획을 세워야 한다는 게 은행 관계자의 조언이다. 특히 주택담보대출의 경우 대출 실행 3년이 지나면 중도상환수수료가 사라지는 만큼 상환계획을 꼭 마련해둘 필요가 있다.
은행 관계자는 "주택담보대출의 만기가 짧을 경우 보통 퇴직 연령 즈음 해서 상환이 가능하지만 매달 이자부담이 큰 반면, 만기가 길면 퇴직 이후에도 이자 부담이 있을 수 있다"며 "자신의 현재 상황, 미래 소득을 고려할 뿐만 아니라 상환계획을 세우고 이에 맞춰 원금을 상환에 나가는 전략이 필요하다"고 설명했다.
금리인상기, 변동금리가 좋을까 고정금리가 좋을까
주택담보대출의 경우 대출원금 자체가 크기 때문에 0.1%포인트 차이에 따라 매달 납부해야 하는 이자부담이 크게 달라진다. 통상 주택담보대출은 금리 산정 방식은 계약시 정한 금리대로 갚아나가는 '고정금리(혼합금리)' 방식과 매달 시장금리에 따라 금리가 달라지는 '변동금리' 방식 두가지가 존재하는데 현재의 금융상황, 미래의 금융상황에 대해 현명한 판단을 해야 이자부담을 최소화 할 수 있다.
변동금리와 고정금리의 차이점은 내가 받으려는 대출을 은행이 어떤 금리를 바탕으로 조달했느냐다. 고정금리는 말 그대로 내가 대출을 받으려는 시점에 은행 역시 고정된 금리로 자금을 조달해 빌려준다. 따라서 시장금리가 올라도, 내려도 금리는 사실상 변하지 않는다. 변동금리의 경우 은행이 대출을 해줄 때 매번 금리가 달라지는 조건으로 자금을 조달한다. 시장금리 변동에 따라 내야 하는 금리가 달라지는 이유다.
현재는 저금리 기조가 이어지고 있기 때문에 통상 계약 시점을 기준으로는 변동금리 상품이 고정금리 상품보다 금리가 낮다. 은행이 조달하는 대출금의 기준이 되는 금리 변동 주기가 짧은 만큼 빠르게 변동하지만 그만큼 낮기 때문이다. 반면 고정금리의 경우 변동폭은 적지만 그만큼 기준이 높다.
일례로 KB국민은행의 주택담보대출의 변동금리 대출 상품은 최저금리가 2.81%지만 혼합금리 상품은 2.92%로 0.11%포인트가량 차이가 난다. 변동금리 상품의 기준금리는 신규 잔액기준 코픽스 12개월을 기준으로 하며 혼합형의 경우 금융채 5년을 기준으로 한다.
주목할 점은 현재가 금리 인상기라는 점이다. 변동 금리의 경우 조달한 대출 채권의 기준이 되는 금리가 시시각각 변화하고 이것이 대출에 적용된다. 즉 시장 금리가 인상될 수록 매달 내야하는 대출이자도 늘어난다는 얘기다.
그렇다고 이에 대비해 고정금리로 무조건 대출을 받는것도 현명하지 않다. 은행 관계자들은 금리 상승기에는 최초 실행 당시에는 변동금리로 대출을 받되 변동금리 대출 금리가 고정금리 상품 금리를 역전할 때 고정금리로 전환하는 것을 고려하는 것을 추천한다.
은행 관계자는 "최초에는 금리부담을 최대한 낮출 수 있게 변동금리로 대출을 받고 고정금리를 넘어서는 순간 금리를 재설정하는 것을 추천한다"며 "정부 정책에 따라 변동금리 상품을 고정 금리로 바꿀 때 대출 실행일 이후 일정 시간(3년)이 지나면 중도상환수수료가 면제돼 이를 적절하게 이용하는 것이 좋다"고 설명했다.
