분양가 개편, 주택공급 숨통?…둔촌주공 "기대보다 낮아 답답"

올 하반기 아파트 분양가 상승이 불가피해졌다. 정부가 분양가상한제 및 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 적용 주택의 분양가를 산정할 때 자잿값 상승분, 정비사업 주거이전비 등을 반영하기로 했다.

다만 이들 항목을 적용해도 정비사업 분양가는 1.5~4% 상승에 그칠 것이란 시뮬레이션 결과가 나와, 정비업계에선 "실망했다"는 평가가 이어지고 있다. 전문가들도 이 정도 수준으로는 막혔던 주택 공급을 뚫기에 '역부족'이라고 지적했다. 

왜 4%?…"물가상승률보다 높으면 부담"

국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의·확정했다. 

원희룡 국토부 장관은 "그간 경직적 운영으로 현장의 개선 요구가 많았던 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사제도 등을 조속히 개선해 시장 불확실성을 해소하고 원활한 신규분양을 촉진하겠다"고 밝혔다. 

개선안은 실제 사업주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영하는데 중점을 뒀다.▷관련기사:분양가 최고 4% 오른다…이주비 넣고, 자잿값 인상 신속 반영(6월21일)

상한제 주택은 △정비사업 분양가에 주거이전비 등 필수비용 반영 △주요 자재 항목 현실화 및 조정 요건 추가 △택지비 검증위원회 신설 등을 통한 분양가 심사절차 합리화 등에 나서기로 했다. 

HUG 분양가 심사에선 △자재비 가산제도 신규 도입 △시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준 완화 △비교사업장 선정 시 HUG의 세부평가기준 공개 등을 실시하기로 했다.

이번 조치에 따라 분양가 상승이 불가피할 전망이다.

국토부는 이번 분양가 규제 완화에 따라 재건축은 최대 1.5%, 재개발은 최대 4% 분양가가 오를 것으로 내다봤다. 국토부가 한국부동산원을 통해 분양 예정 단지와 과거 분양한 단지를 비교 시뮬레이션한 결과다.

김영한 국토교통부 주택정책관은 지난 20일 기자들과의 백브리핑에서 "수분양자 부담이나 최근 물가 상승 등을 종합적으로 고려했다"며 "기재부에서 물가상승률 전망치를 4.7%로 잡았는데 상한제로 인한 분양가 인상 요인이 그 이상이 되는 건 상당히 부담스러운 부분이 있다"고 말했다. 

이어 "예상한 1.5~4% 상승은 자잿값이 많이 인상돼서 새로 추가한 기본형건축비 비정기 고시가 이뤄졌을 때의 가정으로, 자잿값 0.5% 인상분을 반영한 것"이라며 "HUG의 고분양가 심사에선 자잿값 0.5% 상승에 인근 시세 산정 시 준공 10년으로 단축할 경우 0.5% 상승이 예상돼 총 1% 오를 전망"이라고 설명했다. 

그는 "상한제 개선은 인위적으로 분양가를 높여서 사업을 촉진한다는 목적이라기 보다 사업주체가 사업 추진 과정에서 필수 부담하고 있는데 가격에 반영하지 않은 걸 개선한 것"이라며 "소폭 인상이긴 하지만 반영 안 한 비용을 반영하는거라 사업 촉진을 기대하고 있다"고 말했다.

둔촌주공 "실망"…주택 공급 언제쯤

국토부의 기대처럼 이번 분양가 규제 완화로 주택공급이 일부 이뤄질 것이란 전망이 나온다. 

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "국토부가 시뮬레이션 결과를 보수적으로 잡은듯 하다"며 "항목별로 잡아둔 금액이 있어서 실제 분양가는 더 올라갈 것으로 예상한다"고 말했다. 

이어 "단기적으로 분양가 규제 완화를 기대하며 눈치보던 쪽에선 공급에 나설듯 하다"며 "아울러 이번 조치가 규제 완화 시그널로 작용하면서 얼어붙었던 분위기가 일부 풀릴 것"이라고 내다봤다. 

함영진 직방 빅데이터랩장도 "관련법 개정 및 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 이번 개선책을 적용키로 하면서 규제 완화를 기다리며 분양을 미루는 공급 공백을 최소화한 게 바람직하다"며 "서울 등 정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 전망"이라고 말했다. 

다만 규제 완화 폭이 작아 시장이 기대하는 수준의 공급이 이뤄지기엔 역부족이란 평가가 우세하다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "공급자와 수요자 양측의 입장을 최소한으로만 반영한 조치"라며 "분양가 상승은 불가피하겠지만 이 정도로 시장에 유의미한 공급 확대가 있진 않을 것"이라고 전망했다. 

두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "신규 공급 및 입주 물량 감소가 누적되고 있는 상황인데 분양가 규제를 너무 미세 조정했다"며 "이 정도로 거의 멈추다시피한 수도권 사업이 다시 재개될 수 있을까 의문"이라고 말했다.

정비업계에서도 '실망했다'는 반응이 나오고 있다. 

두 달 넘게 공사 중단 상태인 서울 강동구 둔촌주공 재건축 한 조합원(비대위)은 "공사 중단으로 인한 추가 분담금이 예상되는 상황이라 큰 폭의 분양가 규제 완화를 기대했는데 결과가 너무 실망스럽고 안타깝다"며 "국토부에서 시뮬레이션 수치를 내놓은 이상 분양가 심사위원회도 어느 정도 그 수준을 맞추려고 할텐데 걱정된다"고 말했다. 

결국 막혔던 주택공급을 뚫기 위해선 상한제 폐지 등 큰 폭의 규제 완화가 필요하다는 제언이 나온다.

두성규 선임연구위원은 "자재비나 인건비 인상 등으로 올해 사업 계획 수정까지 생각하는 건설업체들이 많다고 한다"며 "2020년 7월 민간택지 상한제 확대 적용하기 이전의 단계로 돌아가지 않는 한 중장기적인 주택공급 확대는 어려울 것"이라고 말했다.