3주택자가 투기과열지구인 대구 수성구에 있는 집을 팔면 양도세가 중과세 되나요? (정답: ×)
울산 남구의 2억원짜리 주택은 중과세 대상 주택 수에 포함되나요? (정답: ○)
평택 고덕면의 2억원짜리 주택은 중과세 대상 주택 수에 포함되나요? (정답: ×)
4월부터 다주택자가 서울과 경기·부산 일부 지역에 있는 집을 팔면 종전보다 10~20%포인트 높은 양도세를 부담해야 합니다.
그런데 중과세가 적용되는 주택은 지역과 가격에 따라 다르므로 미리 확인해 봐야 합니다.
먼저 다주택자가 팔려고 하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 체크해야 합니다. 조정대상지역은 총 40개가 지정돼 있는데요. 정부가 부동산 투기 가능성이 높은 지역만 따로 정해놓은 겁니다.
서울은 25개구 전지역이 조정대상지역이며 경기도는 고양·과천·광명·남양주·성남·하남시와 동탄2신도시 등 7개 지역입니다. 부산에선 해운대·연제·동래·수영·부산진·남구와 기장군이 지정됐고 집값 폭등 지역인 세종시도 포함됐습니다.
조정대상지역이 아닌 지역의 집을 파는 다주택자는 양도세 중과세를 적용 받지 않습니다. 대구광역시 수성구는 지난해 8월 투기과열지구로 지정됐지만 조정대상지역은 아닙니다. 그래서 3주택자가 수성구의 집을 팔아도 양도세를 기본세율(6~42%)로 내게 됩니다.
다주택자가 보유하고 있는 기존 주택이 어느 지역에 있는지도 따져봐야 합니다.
예를 들어 지방의 저렴한 주택 2채를 가진 3주택자가 서울 집(1채)를 판다면 1주택자로 간주돼 중과세 대상에서 빠집니다. 지방의 저가주택은 투기 수요가 적다고 판단해 중과세 대상 주택 수에서 빼주기 때문입니다.
다주택자의 중과세 대상 주택 수를 따질 때는 조정대상지역이 아니라 다른 기준을 적용합니다. 수도권과 광역시를 제외한 도(강원·경남·경북·전남·전북·충남·충북) 지역에서 기준시가 3억원 이하인 주택을 갖고 있으면 중과세 대상 주택 수에서 빠집니다. 원주나 천안의 2억원짜리 주택은 양도세 중과세를 판단할 때 없는 것으로 친다는 얘기죠.
경기도나 광역시에서도 읍·면 소재 지역의 3억원 이하 주택은 중과세 대상 주택 수에서 제외합니다. 경기도 평택시 고덕면의 2억5000만원짜리 주택이나 대구광역시 달성군, 인천광역시 강화군, 울산광역시 울주군 등의 3억원 이하 주택은 아무리 여러 채를 갖고 있어도 다주택자 중과세 대상 주택 수에 포함되지 않습니다.
부산 기장군의 경우 조정대상지역이지만 중과세 주택 수에서는 제외합니다. 기장군에만 2억원짜리 주택을 5채 가진 사람이 1채를 팔아도 중과세를 적용 받지 않는 셈이죠. 하지만 부산 사하구의 주택을 2채 가진 상태에서 기장군의 주택 1채를 판다면 중과세율로 양도세를 내야 합니다.
